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Dass München hinsichtlich seiner Immobilienpreise in Deutschland eine einsame Spitzenposition einnimmt, ist bekannt. Mittlerweile gehören allerdings viele Städte und Gemeinden in der Umgebung der bayerischen Landeshauptstadt ebenfalls zu den teuersten der Bundesrepublik. Das geht aus dem Wohn-Index 2014 des Hamburger Forschungsinstituts F+B hervor.

In München selbst liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung bei 4580 Euro (siehe Tabelle). Unter 2770 Euro pro Quadratmeter ist in der drittgrößten deutschen Stadt so gut wie nichts zu kriegen. Nach oben werden Preise von mehr als 9000 Euro pro Quadratmeter fällig.

Überraschend ist, wie teuer auch das Umland der bayerischen Metropole im Vergleich zu anderen deutschen Regionen ist: Sechs der zehn teuersten Städte Deutschlands liegen im Großraum München: Unterschleißheim und Dachau belegen im Deutschlandranking die Plätze 3 und 4, Germering, Fürstenfeldbruck, Erding und Freising die Plätze 7 bis 10.

Auf Platz 2 befindet sich Garmisch-Partenkirchen. Die Gemeinde unterhalb der Zugspitze zählt zwar nicht mehr zum unmittelbaren Münchener Einzugsgebiet, ist allerdings auch nur rund 80 Kilometer von der Metropole entfernt.

Lediglich zwei nicht-bayerische Städte haben es in die Top 10 geschafft: Auf den Plätzen 5 und 6 rangieren die Universitätsstädte Freiburg im Breisgau und Konstanz. Sie locken viele Menschen mit ihrer Nähe zu Frankreich und der Schweiz sowie dem milden Klima.

Nur zwei Städte jenseits von Süddeutschland in den Top 20

Städte im Norden tauchen in der Rangliste erst ab dem Platz 11 auf. Dort liegt Hamburg mit einem Durchschnittspreis von 3050 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung.  In der Hansestadt liegt der Anschaffungspreis damit um mehr als 30 Prozent unter dem in München. Als nächste große Metropolen folgen Frankfurt (2840 Euro), Stuttgart (2660 Euro) und Düsseldorf (2520 Euro).

Beim Blick auf die Top 20 der teuersten Städte Deutschland zeigt sich, wie der Süden bei den Immobilienpreisen den Rest der Republik abhängt: Mit Hamburg und Frankfurt befinden sich im Ranking nur zwei Städte, die nicht in Bayern oder Baden-Württemberg liegen.

Weit abgeschlagen ist eine Stadt, die in jüngster Vergangenheit mit stark steigenden Kauf- und Mietpreisen Schlagzeilen gemacht hat: Berlin. In der Tat sind dort die Preise laut F+B im vierten Quartal 2013 um 8,3 Prozent gestiegen.

Beim Durchschnittspreis liegt die Bundeshauptstadt dagegen weit abgeschlagen auf Platz 112. Gerade einmal 2000 Euro pro Quadratmeter muss man dort im Durchschnitt für eine Eigentumswohnung berappen.

Eine Erklärung dafür liefert der Blick auf die Preisspannen, die es in der Metropole an der Spree gibt: Zwischen 740 Euro und 4920 Euro pro Quadratmeter kostet dort eine Eigentumswohnungen. Das heißt: Wohnen in Berlin kann je nach Viertel und Straßenzug sehr günstig sein – aber eben auch sehr teuer.

Kaufpreise steigen deutlich stärker als Mieten

Anleger, Wohnungseigentümer und Finanzberater müssen beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage mittlerweile genau hinschauen. Denn die Preise für Immobilien steigen in Deutschland deutlich stärker als die Mieten.

Laut F+B-Auswertung kletterten im vergangenen Jahr die Preise für Eigenheime im Bundesdurchschnitt um 5 Prozent und die für Eigentumswohnungen um 5,9 Prozent – deutlich stärker als die Inflationsrate (1,5 Prozent). Die Bestandsmieten haben dagegen nur um 0,8 Prozent zugelegt. Bei den Mieten für Neuvermietungen gab es ein Plus von 1,6 Prozent. Unter dem Strich erhöhten sich Preise für Eigentumswohnungen 4,5 mal mehr als die Mieten.

Das heißt: Wer sich in jüngster Vergangenheit eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zugelegt hat, muss damit rechnen, dass die durch die Mieteinnahmen erzielte Rendite auf das eingesetzte Kapital möglicherweise deutlich unter den Erwartungen liegt.

Ortskundige Berater beim Kauf einer Immobilie empfehlenswert

Als guter Richtwert bei der Einschätzung von Immobilienpreisen gilt das Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis. Die entscheidende Frage dabei ist: Wie viel Einnahmen aus Jahresmieten sind nötig, um die Immobilien schuldenfrei kaufen zu können?

Die Experten von Finanztest beispielsweise sehen eine Immobilie, bei der dieser Wert unter 20 liegt, als günstig bis fair bewertet an. Bei Preisen, die über 20 Euro liegen, wird es teuer.

Dass zurzeit am Immobilienmarkt für einzelne Objekte auch horrende Preise gezahlt werden, machte kürzlich der Bremer Finanzanalytiker Volker Looman in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung deutlich: Er berichtete davon, dass in Berlin am Kurfürstendamm momentan Wohnungen angeboten werden, deren Preis beim 38-fachen der Jahresmiete liegen.

Allerdings ist das Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnise auch abhängig davon, in welcher Stadt die Immobilie liegt. Es empfiehlt sich also, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims einen Finanzberater oder Immobilienberater vor Ort um Hilfe zu bitten, der die betreffende Region und die Marktpreise gut kennt.

Preisübertreibungen nur in einzelnen Metropolen

Den Experten von F+B zufolge gibt es in einigen Städten zwar Anzeichen für Preisübertreibungen. In Deutschland insgesamt sehen sie allerdings keine Anzeichen für eine Blase am Immobilienmarkt. Der jüngste Anstieg erscheine vor dem Hintergrund der niedrigen Zinsen, der stabilen Einkommenswertungen und der moderat steigenden Mieten plausibel.

In Ländern, in denen es seit Beginn des Jahrtausends zu Überhitzungen am Immobilienmarkt gekommen war, hatte es einen regelrechten Boom bei Neubauten gegeben und zugleich wachsende Leerstände. Etwas Ähnliches könne man in Deutschland „außer in einzelnen Quartieren der Metropolen“ nicht registrieren.

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Tags: Baufinanzierung, Immobilienpreise, Miete, München