Immobilienfinanzierung

Rund um das Thema Immobilienfinanzierung

Der Traum von den eigenen vier Wänden kann ab einem bestimmten Lebensabschnitt durchaus an Wichtigkeit zunehmen. Hat man sich dafür entschieden, das eigene Haus zu bauen bzw. zu kaufen oder eine Wohnung zu erwerben, gehört dieser Entschluss für die meisten Menschen sicher zu einer der bedeutendsten finanziellen Entscheidung im Leben.

Wichtige Grundregeln für das Thema Immobilienfinanzierung

Haben Sie sich schon einmal vorgestellt, Bauherr zu sein oder stolzer Besitzer einer eigenen Immobilie? Wenn Sie diese Vorstellung Realität werden lassen wollen, vielleicht auch schon etwas im Auge haben, dann sollten Sie genau prüfen, was Ihrer Lebens- und Einkommenssituation entsprechend möglich ist. Da die meisten Menschen allerdings keine Finanzprofis sind, sollten Sie auf professionelle Hilfe bauen. Damit Ihr Traum vom Haus nicht ganz schnell zu einem Alptraum wird.

Beachten Sie deswegen bei der Immobilienfinanzierung auf alle Fälle diese Aspekte:

Finanzierungsmentalität klären

Folgende alternative Überlegungen sollten Sie durchführen, wenn Sie sich für ein Immobilienprojekt entschieden haben und bevor es dann konkret um die eigentliche Gestaltung eines Finanzierungskonzeptes geht:

• Sichere Kalkulierbarkeit der Kreditraten oder mehr Flexibilität bei der Rückzahlung?
• Bequeme Gesamtlösung aus einer Hand oder ein ausgeklügeltes Finanzierungskonzept, bei dem die einzelnen Bausteine von mehreren verschiedenen Anbietern stammen?
• Schnelle Tilgung der Finanzierungssumme oder langfristiges Profitieren vom sinkenden Realwert der Kreditraten?

Finanzierungskonzept nach Maß schneidern

Die Möglichkeiten zur Konzipierung einer optimalen Finanzierung sind vielfältig und für die meisten Immobilienkäufer verwirrend oder alleine nicht zu bewältigen. Viele Kriterien müssen berücksichtigt werden und fließen letztlich dann in ein Konzept. Aus dem effektiven Jahreszins, der Dauer der Zinsfestschreibung, dem (anfänglichen) Tilgungssatz, den Beleihungsgrenzen und weiteren Parametern lassen sich viele unterschiedliche und für Verbraucher nicht leicht vergleichbare Kombinationen zusammenstellen. Wer aber allein nur auf den Zinssatz schaut, rechnet häufig verkehrt.

Anbieter vergleichen

Die Immobilienfinanzierung gehört zum Kerngeschäft vieler Banken, Versicherungsgesellschaften und Bausparkassen. Es gibt aber auch private Unternehmen, die so genannte Ratenkäufe (Mietkauf) anbieten oder das Bauen für Sie übernehmen. Die Vorteile der verschiedenen Anbietergruppen und die Stärken jedes einzelnen Anbieters sind für die meisten Verbraucher oft schwer zu beurteilen. Sich hier qualifiziert beraten zu lassen, ist ebenso wichtig, wie selbst abzuwägen, welcher Mentalität (Sicherheitsdenken vs. Risikobereitschaft) man folgen möchte.

Drei Schritte auf dem Weg zu Ihrem persönlichen Finanzierungskonzept

1. Schritt: Bestandsaufnahme

Ausgangssituation

• Möchten Sie lieber bauen oder kaufen?
• Wollen Sie die Immobilie eigen- oder fremdnutzen?
• Haben Sie bereits ein Objekt ins Auge gefasst?
• Wollen Sie den Kredit schnell oder langfristig abbezahlen?
• Beabsichtigen Sie mit dem Erwerb der Immobilie Steuern zu sparen?
• Haben Sie bereits andere Kredite, die noch nicht abbezahlt sind?
• Können Sie langfristig sicher mit Ihrem Einkommen rechnen?
• Können Sie zusätzlich zu Ihren monatlichen Ausgaben auch die Kosten für die Finanzierung tragen?
• Haben Sie eventuelle Sicherheiten?

Familiäre und berufliche Situation

• Wie sieht Ihre derzeitige familiäre Situation aus?
• Falls Sie verheiratet sind, soll der Vertrag auf Ihren Namen lauten oder auch auf den Ihrer Frau?
• Sind Sie selbständig oder angestellt?
• Welche konkreten Pläne haben Sie für die Zukunft?
• Wie hoch ist Ihr Einkommen?

2. Schritt: Konzept

Nachdem alle Voraussetzungen und Bedingungen eingehend geprüft sind, wird der Berater das am besten zu Ihnen passende Angebot für eine Immobilienfinanzierung entwickeln und vorstellen. Fragen Sie nach, wenn Ihnen etwas unklar ist und sprechen Sie Dinge an, die Sie vielleicht gerne anders geregelt hätten. Ein kompetenter Berater wird auf Ihre Wünsche eingehen.

Er wird darüber hinaus

• die Laufzeit der Baufinanzierung auf Ihre persönlichen Anforderungen abstimmen. Die monatlichen Raten sollten entsprechend Ihrer Einkommenssituation festgelegt werden, da die Laufzeit wesentlichen Einfluss darauf hat.
• Ihre Wünsche bezüglich einer schnellen bzw. langsameren Tilgung berücksichtigen. Sollten Sie über ein hohes Nettoeinkommen verfügen, so ist zu einer schnellen Tilgung zu raten, da dadurch die Zinsbelastung deutlich niedriger ist. Zudem bieten viele Banken besonders günstige Konditionen für kurze Laufzeiten (sog. „Schnelltilger“) an.
• die Vor- und Nachteile von variabler bzw. fester Zinsfestschreibung erläutern und auf das momentane Marktzinsniveau verweisen. Von der Art der Verzinsung hängt auch ab, ob der Berater genau erkannt hat, was Sie wollen (siehe Schritt 1).
• den Einsatz von Fremdkapital an Ihre persönliche Situation anpassen. Je geringer Ihr Nettoeinkommen ist, desto höher sollte Ihr Eigenkapitaleinsatz sein und desto mehr Ihrer Vermögenswerte sollten in die Finanzierung einfließen.
• auch über geeignete staatliche Förderprogramme (z.B. Kreditanstalt für Wiederaufbau, Hypothekenbanken, Bausparkassen) informieren und diese gegebenenfalls in Ihre Baufinanzierung integrieren.
• Ihre monatliche Nettoeinkommenssituation verstehen, d.h. sowohl Eingänge als auch Ausgaben einbeziehen, sowie auch vorhersehbare Sondereinkünfte, wie das 13. Monatsgehalt oder Bonuszahlungen mitrechnen.
• all Ihre Risikopositionen erfassen und feststellen, ob Sie auf unvorhersehbare Ereignisse gut vorbereitet sind bzw. darstellen, was z.B. passiert, wenn das Bauvorhaben teurer wird als erwartet.
• Ihre Vermögensbestandteile (z.B. Lebensversicherungen, Bausparverträge, etc.) verstehen und in Ihrer Immobilienfinanzierung berücksichtigen.
• weitere Absicherungsmöglichkeiten bezüglich Ihrer Finanzierung erklären.
• vor dem Abschluss genau aufschlüsseln, weswegen er Ihnen dieses Angebot unterbreitet und wie sich die einzelnen Kosten zusammensetzen.
• ein schriftliches Angebot vorbereiten und Ihnen Zeit zum Prüfen und Vergleichen lassen.
• von sich aus ein Beratungsprotokoll vorlegen und somit eine Grundlage liefern, ein Vertrauensverhältnis aufzubauen.

3. Schritt: Umsetzung

Ein guter Berater wird für eine reibungslose Abwicklung aller Vertragsangelegenheiten sorgen und Sie natürlich auch nach dem Abschluss Ihres individuellen Finanzierungsmodells weiter betreuen.

Ihr Berater ist natürlich auch nach Abschluss der Immobilienfinanzierung Ihr Ansprechpartner.

Sprechen Sie ihn unbedingt an

• bei Veränderungen Ihrer Lebens- und Vermögenssituation bzw. Ihrer beruflichen oder familiären Situation, damit er Ihre Finanzierungsangelegenheiten den neuen Gegebenheiten anpassen kann.

Er wird sich um Ihre Belange kümmern,

• wenn Veränderungen der (Rahmen-) Bedingungen auftreten oder es gesetzliche Neuerungen gibt. Dazu gehören auch Änderungen steuerlicher Aspekte. Er wird reagieren und mit Ihnen über eventuelle Anpassungen oder Verbesserungen in Ihrem Finanzierungsmodell sprechen, um für Sie die bestmögliche und günstigste Lösung beizubehalten.
• wenn Sie andere oder neue Wünsche und Ziele in Immobilienfragen haben.

Die wichtigsten Begriffe rund um die Immobilienfinanzierung

Bausparen

Ganz einfach ausgedrückt, bedeutet Bausparen, dass Sie durch regelmäßige Einzahlungen ein Guthaben bei Ihrer Bausparkasse erwerben. Dadurch erlangen Sie sozusagen einen Anspruch auf ein Bauspardarlehen mit günstigem und über die gesamte Laufzeit festem Zinssatz. Um dieses Darlehen in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie erst einen gewissen Anteil, der in Ihrem Vertrag individuell festgelegten Bausparsumme, eingezahlt haben. Die Nutzung eines Bauspardarlehens ist zweckgebunden und kann nicht umgewandelt werden, d.h. der Erwerb eines Autos beispielsweise wäre damit nicht möglich. Ein Bauspardarlehen kann zur Finanzierung des Erwerbs, des Baus oder der Renovierung von Eigenheimen und -wohnungen genutzt werden.

Tilgung

Die Tilgung ist ganz allgemein die Rückzahlung einer Geldschuld. Die monatliche Belastung bei einer Immobilienfinanzierung setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen. Die Tilgung kann hierbei in gleich bleibenden oder unterschiedlichen Raten erfolgen oder in einem einzigen Betrag.

Zinsbindungsfrist

Als Zinsbindungsfrist wird der Zeitraum bezeichnet, in welchem die Kreditzinsen nicht verändert werden können. Die Zinsen sind innerhalb dieses Zeitraumes also über eine bestimmte Höhe fest geschrieben.

Tilgungsplan

Unter einem Tilgungsplan versteht man die detaillierte Aufschlüsselung aller Beträge, die während der Laufzeit an den Kreditgeber zu zahlen sind. Dieser Tilgungsplan beinhaltet neben dem Effektivzinssatz auch weitere anfallende Kosten. Es ist auch vermerkt, ab wann z.B. Sondertilgungen durchgeführt werden können.

Vorfälligkeit

Im Rahmen der Aufnahme eines Kredites oder einer Finanzierung vereinbart man eine gewisse Laufzeit, meist in Abhängigkeit von der Zinslage zwischen 5 und 20 Jahren, für die Rückzahlung des Kredit. Möchte man nun aus irgendeinem Grund den Kredit vor Ablauf dieser Zeit zurückzahlen, so möchte die Bank ihre entgangenen Zinsen, die sie durch diese Vorfälligkeit (also bevor die Rückzahlung fällig ist) ersetzt haben.

Dabei sind diese vom Darlehensnehmer zu zahlenden Vorfälligkeitsentgelte nicht unerheblich. Es ist sogar nach Urteil des Bundesgerichtshofes der Preis für eine vorzeitige Ablösung frei verhandelbar; das bedeutet, dass die Bank auch darauf bestehen kann, das Immobiliendarlehen nicht zu kündigen. Oft ist ein Grund der vorzeitigen Ablösung der Verkauf des Hauses, da die Raten nicht mehr bezahlbar sind. Ein günstiger Kredit hilft, solch eine Lage von vorneherein abzuwenden.