Eigene Immobilie: Jetzt kaufen oder lieber warten?

Eigene Immobilie: Jetzt kaufen oder lieber warten?

Die Frage beschäftigt aktuell viele Menschen:

Soll ich jetzt eine Immobilie kaufen – oder lieber noch ein, zwei Jahre warten?

Eine pauschale Antwort gibt es darauf nicht. Aber die aktuellen Zahlen zeigen ziemlich deutlich: Wer finanziell gut aufgestellt ist, sollte nicht automatisch darauf spekulieren, dass Immobilien in den kommenden Jahren plötzlich deutlich günstiger werden.

Denn der Immobilienmarkt hat sich verändert.

1. Bauzinsen liegen aktuell wieder um die 4 Prozent

Die Zeiten von Bauzinsen um 1 Prozent sind erst einmal vorbei.

Anfang August 2026 lagen Baufinanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung laut Finanztip bei etwa 4,1 Prozent. Bei 15 Jahren Zinsbindung waren es rund 4,4 Prozent. Je nach Eigenkapital, Bonität, Immobilie und Anbieter können die tatsächlichen Konditionen natürlich abweichen.

Das macht einen erheblichen Unterschied.

Ein Beispiel:

Bei einem Darlehen von 400.000 Euro bedeutet bereits ein Prozentpunkt Zinsunterschied rund 4.000 Euro zusätzliche Zinskosten im ersten Jahr.

Deshalb sollte man bei einer Finanzierung heute nicht nur auf den aktuellen Zinssatz schauen.

Mindestens genauso wichtig sind:

• eine langfristige Zinssicherheit

• eine tragfähige monatliche Rate

• Sondertilgungsmöglichkeiten

• ausreichend Reserven

• und eine Finanzierung, die auch langfristig zum eigenen Leben passt

Denn die eigentliche Frage lautet nicht:

„Wie billig ist der Zins heute?“

Sondern:

„Kann ich mir die Finanzierung dauerhaft und sicher leisten?“

2. Immobilienpreise steigen wieder leicht

Wer in den vergangenen Jahren darauf gewartet hat, dass Immobilienpreise stark einbrechen, wurde nur teilweise bestätigt.

Nach der deutlichen Korrekturphase hat sich der Markt inzwischen wieder stabilisiert.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lagen die Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2026 deutschlandweit 1,4 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Gegenüber dem vorherigen Quartal stiegen die Preise um 0,3 Prozent.

Regional gibt es allerdings deutliche Unterschiede.

So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen im Jahresvergleich beispielsweise um 3,6 Prozent, während der Anstieg in den sieben größten deutschen Städten lediglich 0,3 Prozent betrug.

Das zeigt:

Den einen deutschen Immobilienmarkt gibt es nicht.

Entscheidend sind Lage, Zustand, Energieeffizienz, Nachfrage und natürlich der konkrete Kaufpreis.

3. Neubauen bleibt teuer

Auch wer darüber nachdenkt, zunächst abzuwarten und später neu zu bauen, sollte die Entwicklung der Baukosten im Blick behalten.

Im Mai 2026 lagen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude 5,0 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Damit steigen Baukosten derzeit deutlich stärker als die durchschnittlichen Kaufpreise für bestehende Wohnimmobilien.

Das macht gerade Bestandsimmobilien wieder interessanter.

Natürlich muss dabei genau geprüft werden:

Wie ist der energetische Zustand?

Wie alt sind Heizung, Dach und Fenster?

Welche Modernisierungen stehen in den nächsten Jahren an?

Ein vermeintliches Schnäppchen kann teuer werden, wenn anschließend hohe Sanierungskosten entstehen.

4. Das Angebot bleibt weiterhin knapp

2025 wurden in Deutschland lediglich rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt.

Das waren 18 Prozent weniger als 2024 und gleichzeitig der niedrigste Wert seit 2012.

Zum Vergleich:

In den Jahren 2021 bis 2023 wurden noch jeweils rund 294.000 Wohnungen fertiggestellt.

Das begrenzte Angebot ist ein wichtiger Grund dafür, warum ich persönlich nicht davon ausgehen würde, dass gute Wohnimmobilien in gefragten Regionen plötzlich flächendeckend deutlich billiger werden.

Allerdings gibt es inzwischen auch erste positive Signale.

Im ersten Halbjahr 2026 wurden 126.300 Wohnungen genehmigt – rund 15,1 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Bis aus einer Genehmigung allerdings tatsächlich eine fertige Wohnung wird, vergeht viel Zeit. Bei 2025 fertiggestellten Neubauten betrug die durchschnittliche Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung bereits 27 Monate.

Eine schnelle Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist daher eher nicht zu erwarten.

5. Eigenkapital ist wichtiger denn je

Je höher Kaufpreis und Zins, desto wichtiger wird eine solide Finanzierung.

Dabei gibt es keine starre Regel, dass zwingend 20 oder 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein müssen.

Aber grundsätzlich gilt:

Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer werden Darlehenshöhe, Zinsbelastung und monatliche Rate.

Mindestens die Kaufnebenkosten sollten nach Möglichkeit aus eigenen Mitteln gezahlt werden können.

Je nach Bundesland und Gestaltung können Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zusammen schnell rund 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen.

Und mindestens genauso wichtig:

Nach dem Kauf sollte noch eine vernünftige finanzielle Reserve vorhanden sein.

Denn das letzte verfügbare Geld in die Immobilie zu investieren, ist selten eine gute Strategie.

6. Was macht die Europäische Zentralbank?

Auch hier hat sich gegenüber den Jahren 2022 und 2023 einiges verändert.

Die Europäische Zentralbank hielt ihre Leitzinsen bei ihrer Sitzung am 23. Juli 2026 unverändert.

Der Einlagenzins liegt derzeit bei 2,25 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,40 Prozent.

Wichtig dabei:

Bauzinsen orientieren sich nicht eins zu eins am EZB-Leitzins.

Sie hängen stark von den langfristigen Kapitalmarktzinsen ab.

Deshalb wäre es riskant, einfach darauf zu warten, dass die EZB möglicherweise irgendwann die Zinsen senkt und deshalb automatisch Baufinanzierungen wieder deutlich günstiger werden.

Das kann passieren.

Es muss aber nicht.

Also: Jetzt kaufen oder warten?

Meine Einschätzung:

Kaufen kann aktuell sinnvoll sein, wenn …

Du eine Immobilie gefunden hast, die wirklich zu Dir passt,

Du ausreichend Eigenkapital beziehungsweise finanzielle Reserven besitzt,

die monatliche Rate langfristig gut tragbar ist,

Du voraussichtlich viele Jahre in der Immobilie bleiben möchtest

und die Finanzierung solide und langfristig kalkuliert ist.

Dann würde ich eine gute Immobilie nicht allein deshalb liegen lassen, weil man auf niedrigere Zinsen oder fallende Preise hofft.

Denn niemand kann zuverlässig sagen, wie sich Zinsen und Immobilienpreise in zwei oder drei Jahren entwickeln.

Warten kann sinnvoll sein, wenn …

Du aktuell kaum finanzielle Reserven hast,

die monatliche Belastung bereits an Deiner persönlichen Grenze liegt,

Deine berufliche oder private Situation noch unsicher ist

oder Du beim Kauf starke Kompromisse eingehen müsstest.

Dann ist Warten keine verpasste Chance.

Dann ist es eine vernünftige finanzielle Entscheidung.

Und genau diese Zeit kann genutzt werden, um gezielt Eigenkapital aufzubauen und sich gleichzeitig günstige Darlehenszinsen für die Zukunft zu sichern – beispielsweise über einen passenden Bausparvertrag.

Mein Fazit

Nicht die Frage „Heute oder morgen?“ sollte Deine Kaufentscheidung bestimmen.

Entscheidend ist:

Passt die Immobilie?
Passt der Preis?
Passt die Finanzierung?
Und passt die monatliche Belastung dauerhaft zu Deinem Leben?

Wenn diese vier Punkte stimmen, kann 2026 durchaus ein guter Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie sein.

Gerade jetzt lohnt es sich aber mehr denn je, verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten miteinander zu vergleichen und nicht einfach das erstbeste Bankangebot anzunehmen.

Als Finanzierungsexperten der Bausparkasse Mainz schauen wir gemeinsam auf Deine persönliche Situation und entwickeln ein Finanzierungskonzept, das nicht nur heute funktioniert, sondern Dir möglichst auch langfristig Sicherheit gibt.

Denn eine Immobilie sollte nicht nur finanzierbar sein – sie sollte sich auch langfristig gut anfühlen.