Ratgeber Beste Baufinanzierung

Umgang mit Bausparvertrag

Experten raten, beim Kauf einer Immobilie mindestens 20 Prozent an Eigenkapital einzubringen. Auf diese Weise steht Deine Baufinanzierung auf einer sicheren Basis.

Wenn Du einen zuteilungsreifen Bausparvertrag hast, kannst Du ein Bauspardarlehen in Höhe von 20 bis 30 Prozent der gesamten Finanzierungssumme einplanen. Die restlichen 50 bis 60 Prozent sind durch ein Hypothekendarlehen abzudecken.

Falls Du keinen Bausparvertrag abgeschlossen hast oder ein vorhandener Bausparvertrag noch nicht reif zur Zuteilung ist, gibt es Möglichkeiten der Vor- und Zwischenfinanzierung.

Anders als bei laufend zu tilgenden Darlehen, erfolgt die Rückzahlung des Immobilienkredits bei einem Finanzierungskonzept mit gleichzeitig anzusparender Lebensversicherung am Ende der Laufzeit in einer Summe.

Achte mit Blick auf die Kosten des gesamten Finanzierungspakets auf folgende Punkte: Banken müssen nach der Preisangabenverordnung Kunden nicht über die Kosten des gesamten Finanzierungspakets einer Baufinanzierung aufklären.

Du musst also selbst aktiv werden, wenn Du die Gesamtkosten einer Baufinanzierung erfahren willst. Achtung: Da es sich bei einer Baufinanzierung um eine komplexe Materie handelt, solltest Du dabei einen Finanzberater Deines Vertrauens hinzuzuziehen.

Für ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept ist es entscheidend, dass die einzelnen Finanzierungsbausteine ideal aufeinander abgestimmt werden. Eigenmittel und Hypothekendarlehen sind zentrale Bausteine einer Baufinanzierung. Ergänzend können hier ein Bauspardarlehen, Lebensversicherungen und Fördermittel einfließen.

Experten raten, beim Kauf einer Immobilie mindestens 20 Prozent an Eigenkapital einzubringen. Auf diese Weise steht Deine Baufinanzierung auf einer sicheren Basis. Die eigenen Mittel sind maßgeblich dafür, wie viel Fremdfinanzierung Du bei einer Baufinanzierung aufnehmen musst.

Endfällige Tilgung riskant

Du kannst einen Baukredit auf zwei Wegen tilgen: Am Ende der Kreditlaufzeit in einer Summe oder laufend durch eine regelmäßige Tilgung, bei der die Hypothek jedes Jahr um einen gewissen Betrag kleiner wird.

Dein Finanzberater wird Dich darauf hinweisen, dass die endfällige Tilgung oft von eher risikofreudigen Bauherren oder Immobilienkäufern als Rückzahlung gewählt wird. Diese nehmen ein Festdarlehen auf, setzen die Tilgung für die volle Laufzeit aus und zahlen laufend nur die Zinsen.

Am Ende der Finanzierungslaufzeit wird der Baukredit in einer Summe getilgt. Während der Finanzierungslaufzeit wird dabei in eine Geldanlage eingezahlt, die der Kredittilgung dient. Die Anlage kann etwa aus Aktien, Investmentfonds, Kapitalversicherungen oder Bausparverträgen bestehen.

Wichtig: Du solltest unbedingt mit Deinem Finanzberater besprechen, welches Risiko Du beim Ansparen einer solchen Anlage eingehen willst.

Sicherer: Schulden so schnell wie möglich abbezahlen

Wenn Du bei Deiner Baufinanzierung vor allem auf Sicherheit bedacht bist, wird Dein Berater Dir empfehlen, Dein Angespartes zu Beginn der Finanzierung voll oder weitgehend einzubringen. Der Grund: Du verwendest Deine Ersparnisse dafür, um das Hypothekendarlehen so niedrig wie möglich zu halten und es durch laufende Rückzahlungen zu tilgen.

Wenn Du bei einer Baufinanzierung den sicheren Weg vorziehst, konzentrierst Du Dich während der Kreditlaufzeit voll darauf, Deine Schulden zurück zu zahlen und verzichtest in dieser Zeit darauf, parallel Geldvermögen zu bilden. Bei weiteren Fragen wende Dich an einen guten Berater.

Vielen Bauherren ist es bei einer Baufinanzierung heutzutage wichtig, sich das äußerst niedrige Zinsniveau für zehn oder zwanzig Jahre oder vielleicht sogar für einen längeren Zeitraum zu sichern. Besprich mit Deinem Berater, ob es für Dich besser ist, Dich beim Zinssatz nicht zu binden und mit variablen Zinsen frei und unabhängig zu bleiben.

Kläre vorab, zu welchen Konditionen Du das Darlehen zur Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen kannst. Bei der Tilgung flexibel zu bleiben, lohnt sich etwa im Falle eines Arbeitgeberwechsels mit Umzug in eine andere Stadt, wie auch einer Scheidung oder Erbschaft.

Bei langfristigen Verpflichtungen wie einer Baufinanzierung solltest Du zudem an mögliche Wechselfälle des Lebens denken. Eine Absicherung gegen Berufsunfähigkeit oder Tod kostet Geld, ist aber eine Überlegung wert. Besprich diese Themen mit einem Finanzberater und frage ihn nach den entsprechenden Kosten.

Im Jahr 2010 wurde durch den Gesetzgeber neu geregelt, dass der Effektivzins eines Bauspardarlehens zur Baufinanzierung bis zur endgültigen Tilgung des Kredits berechnet werden muss. Doch Achtung: Einige Kreditinstitute rechnen nach Ablauf der Zinsbindung des Bauspardarlehens nicht mit einem festen Zins weiter, sondern mit variablen Zinsen.

Die sind dann meist niedriger als bei einer Festschreibung der Zinsen. Die Folge ist aber, dass Du tatsächlich höhere Zinsen zahlen musst, als der Effektivzins ausweist. Unser Rat: Sprich Deinen Berater an, dass er Dich vor dieser Falle bewahrt.

Du feilschst bei den Zinsen mit der Bank um jeden Basispunkt eines Prozents und überlegst, ob Du zu den auf kürzere Frist besonders niedrigen Zinsen finanzieren sollst. Achtung: Wenn Du Dich beim Zins länger bindest, hast Du ein Plus an Sicherheit.

Unser Rat: Vieles spricht dafür, sich die derzeit extrem niedrigen Zinsen eines Bauspardarlehens zur Baufinanzierung möglichst lange zu sichern. Wäge hierbei sehr genau ab, ob eine längere Festschreibung eines gegebenenfalls geringfügig höheren Zinssatzes nicht vorteilhafter für Deine Baufinanzierung ist.

Weise zudem Deinen Berater darauf hin, dass Du nach vollständiger Kredittilgung noch genügend Zeit haben möchtest, für Deine Altersvorsorge zu sparen.

Hinterfrage kritisch, wenn Deine Bank Dich dazu drängt, eine besonders niedrige Tilgung Deines Baudarlehens zu wählen. Vielleicht will die Bank Dich lange an sich binden und auf diese Weise mehr Zinsen einnehmen.

Wenn Du Dich für eine zu Beginn höhere Rückzahlung als etwa ein Prozent entscheidest, zahlst Du nicht nur eine niedrigere Zinssumme, sondern reduzierst auch Dein Risiko. Der Grund: Sollten nach auslaufender Zinsbindung die Bauzinsen gestiegen oder Dein Einkommen gesunken sein, musst Du den Zinssatz nur mehr auf einen wesentlich niedrigeren Darlehensbetrag zahlen.

Ein Beispiel: Nach 15 Jahren und einem Prozent Tilgung ist der Darlehensbetrag zur Baufinanzierung um 20 Prozent geschrumpft, bei drei Prozent dagegen um über 65 Prozent. Ein guter Berater rechnet Dir aus, welche Zinssumme Du bei den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten über die Laufzeit hinweg zahlst.

Nicht immer klärt Deine Bank Dich über die Möglichkeiten auf, den Baukredit schnell und flexibel zurückzahlen zu können. Denn ein rasches Abschmelzen der Kreditsumme bedeutet weniger Zinsertrag für das finanzierende Institut.

Unser Rat: Vereinbare mit Deiner Bank, dass Du Sondertilgungen in Höhe von mindestens fünf Prozent pro Jahr leisten kannst. Und lege schon vorab vertraglich fest, dass die monatlichen Raten Deines Bauspardarlehens während der Laufzeit verändert werden können.

Damit stellst Du sicher, dass ein vorübergehender finanzieller Engpass nicht gleich in die Katastrophe führt und die Baufinanzierung Deines Eigenheimes ein Erfolg wird.

Verbraucher kennen sich zumeist selten auf dem Gebiet der Baufinanzierung aus. Aus diesem Grund sehen sich viele Bauinteressenten zunächst einer Vielzahl von Anbietern gegenüber, die sich scheinbar im Kampf um die besten Konditionen bei Baukrediten überbieten.

Daher ist es immer sinnvoll, einen kostenlosen und unverbindlichen Vergleich an Angeboten einzuholen und sich dann für einen oder mehrere Berater zu entscheiden. Das wesentliche Kriterium ist, dass Dein Hausbau und dessen Baufinanzierung von Anfang an in guten Händen ist.

Eine kompetente Beratung zur Baufinanzierung Deines Eigenheimes ist also entscheidend. Während der Beratung sollten zunächst einige Kernpunkte besprochen und festgelegt werden, um die Finanzierung Deiner Immobilie auf eine solide Basis zu stellen:

Wie hoch sind die aktuellen Einnahmen und Ausgaben? Wie ist die Familiensituation bzw. wie sieht die zukünftige Familienplanung aus? Sind zum Beispiel in naher Zukunft Kinder geplant?

Bestehen schon Bausparverträge oder sonstige Geldanlagen? Wie viel Eigenkapital ist im Verhältnis zum benötigten Baukredit vorhanden? Wie hoch kann die maximale Kreditrate des Baukredits angesetzt werden?

Welche staatlichen Zulagen bzw. wie viel Baugeld sind möglich? Sind in der Zukunft Einkommensänderungen zu erwarten? Welche Art von Immobilie soll erworben werden, zum Beispiel ein Fertighaus?

Zu weiteren wichtigen Faktoren gehören einerseits das Verhältnis von Zins und Tilgung und andererseits die Dauer der Baufinanzierung. Es ist angeraten, die geplante Gesamtdauer der Finanzierung spätestens bis Rentenbeginn abgeschlossen zu haben.

Ein optimal gewähltes Verhältnis der monatlichen Belastungsrate (Zins plus Tilgung) durch einen Kredit wird eine Baufinanzierung beschleunigen und das Risiko für den Kreditnehmer minimieren. Mit einem hohen Tilgungsanteil ist das Ziel der Schuldenfreiheit schneller erreichbar.

Wenn die Zinsbindungsfrist endet, dient der Tilgungsanteil als Pufferzone, um eventuell gestiegene Zinsen eines Kredites abzufangen, ohne dass die Kosten dann explodieren.

Besteht ein Bausparvertrag, so kann dieser in eine Baufinanzierung miteinfließen. Aus der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens profitiert der Bauherr von einem günstigen Zinssatz. Ist der Bausparvertrag aber noch nicht "zuteilungsreif", ist es möglich, den Bausparvertrag durch ein so genanntes Eigenheimvorausdarlehen dennoch in die Baufinanzierung mit hineinzunehmen.

Die bis zu diesem Zeitpunkt angesparte Summe wird als Eigenkapital gewertet und dem Kredit angerechnet. Auch vermögenswirksame Leistungen können zur Tilgung eines Bauspardarlehens verwendet werden.

Da Banken mehr oder weniger voraussetzen, dass minimal 10-20 Prozent der durch ein Darlehen zu finanzierenden Summe aus eigenen Mitteln zur Baufinanzierung aufgewendet werden, reagieren sie im negativen Falle teils mit hohen Zinsaufschlägen. Wird also eine Vollfinanzierung einer Immobilie seitens der Bank nötig, muss der Kreditnehmer auf jeden Fall mit sehr viel höheren Kosten eines Kredits zur Baufinanzierung rechnen.

Erwähnenswert ist in diesem Zusammenhang noch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), eine staatliche Bankengruppe, die zinsgünstige Darlehen für den Bau oder den Kauf von Wohneigentum vergibt, sofern die Immobilie dann auch selbst bewohnt wird.

Bei der Finanzierung eines Bauvorhabens können zum Beispiel die Kosten eines Grundstücks (wenn der Erwerb bei Antragstellung nicht länger als 6 Monate zurückliegt), die Baukosten einschließlich Nebenkosten (Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbssteuer etc.) und die Kosten für Außenanlagen angesetzt werden.

Soll eine Immobilie gekauft werden, kann der Käufer also den Kaufpreis einschließlich Nebenkosten, Kosten für Instandsetzung, für Umbau und Modernisierung über einen Kredit der KfW finanzieren.

Es sei aber nochmals darauf hingewiesen, dass beim Kauf oder Bau von Wohneigentum nur die Kosten für die selbst genutzte Immobilie berücksichtigt werden. Handelt es beispielsweise um ein Doppelhaus, von dem nur die eine Hälfte selbst genutzt wird, fördert das KfW-Programm lediglich den entsprechenden Kostenanteil an der jeweiligen Baufinanzierung.

Welche Pläne hast Du in Deinem Leben?

Hier steht alles im Fokus, was in Deinem Leben in Zukunft voraussichtlich Geld kosten und Geld bringen wird.

Wie steht es um Deine Familienplanung? Hast Du vor, eine Familie mit Kindern zu gründen oder zu erweitern? Welchen beruflichen Weg möchtest Du gehen und welche Verdienstmöglichkeiten wirst Du voraussichtlich haben? Wann möchtest Du beruflich etwas kürzer treten oder in den Ruhestand gehen?

Ein Berater muss Antworten auf diese Fragen haben, wenn er einen maßgeschneiderten Kredit für Dich finden will. Von Deiner Lebensplanung hängt zum Beispiel ab, wie flexibel der Vertrag gestaltet werden kann oder wie lange die Zinsbindung festgeschrieben werden sollte.

Welches Risiko bist Du beim Aufbau von Immobilienvermögen bereit einzugehen?

Bei der Entscheidung für ein eigenes Zuhause handelt es sich um nichts anderes als um den Aufbau von Vermögen in der Anlageklasse Immobilien. Chancen und Risiken müssen in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Das gilt vor allem, wenn Du einen Baukredit aufnimmst.

Entscheidend ist, dass die Höhe der Tilgung für Dich zu stemmen ist und der Zinssatz für einen angemessenen Zeitraum festgelegt wird.

Wenn Du zum Beispiel hohe finanzielle Rücklagen, ein gut gefülltes Wertpapierdepot oder die recht sichere Aussicht auf ein steigendes Einkommen (z.B. als Beamter) hast, kannst Du auch eine höhere Tilgung vereinbaren. Denn Du hast die Möglichkeit, im Zweifel auf Reserven zuzugreifen oder musst für die zusätzliche Altersvorsorge weniger Geld zurücklegen.

Unterschätze nicht, dass eine Immobilienfinanzierung im Durchschnitt häufig zwischen 15 und 25 Jahren läuft. Da macht es für viele Häuslebauer Sinn, sich die aktuell sehr niedrigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.

Welche regelmäßigen Einnahmen hast Du?

Es gibt eine einfache Regel für Immobilienfinanzierungen: Die Belastung aus Zins und Tilgung des Kredits sollte nicht mehr als 40 Prozent Deiner monatlichen Nettoeinnahmen auffressen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch: Bist Du Alleinverdiener in Deinem Haushalt? Falls ja, solltest Du mit Deinem Berater besprechen, ob eine Risikolebensversicherung für Dich sinnvoll ist. Anderenfalls droht Dein Lebenspartner im Falle des Falles mit der Rückzahlung des Immobilienkredits überfordert zu sein.

Erwartest Du über Dein Gehalt hinaus zusätzliche Einnahmen?

Auch diese Frage wird häufig vergessen. Dabei ist sie bei Abschluss einer Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung.

Erwartest Du zum Beispiel im Laufe der kommenden Jahre außerordentliche Bonuszahlungen, einen Verkaufserlös etwa aus Firmenanteilen oder eine Erbschaft, kann es sinnvoll sein, in den Immobilienkredit eine Sondertilgungsmöglichkeit einzubauen.

Dadurch erhöht sich zwar meistens der Zins ein wenig. Dafür hast Du aber die Chance, zwischendurch größere Teile des Kredits zu tilgen. Auf Sicht von mehreren Jahren sinkt damit Deine absolute Zinsbelastung.

Wie hoch wird Dein Immobilienkredit sein, wenn die Zinsbindung ausläuft?

Dein Berater sollte für Dich einen Tilgungsplan erstellen. Anhand dieses Plans kannst Du erkennen, zu welchen Zeitpunkten Du wie viel Deines Immobilienkredites abbezahlt haben wirst.

Vor allem aber siehst Du, wie hoch Deine Restschuld sein wird, wenn Du Deinen Baukredit nach Ablauf der Zinsbindung prolongieren musst. Das ist wichtig, denn dann musst Du einen neuen Zinssatz mit der finanzierenden Bank vereinbaren.

Wie sollte sich die Finanzierung meiner Immobilie zusammensetzen?

Dieser Punkt ist überaus wichtig. Denn die Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses besteht nicht unbedingt nur aus einer klassischen Baufinanzierung und Eigenkapital.

Zu einem maßgeschneiderten Finanzierungskonzept können auch Bauspardarlehen, Lebensversicherungen und staatliche Fördermittel gehören. Ein Berater für Immobilienfinanzierungen hilft dabei, den optimalen Mix für Dich zu finden.