Steigende Bauzinsen: Jetzt Anschlussfinanzierung klär...

Anschlussfinanzierung 2026: Warum Sie jetzt rechtzeitig handeln sollten

Viele Immobilienbesitzer haben ihre Finanzierung vor fünf, acht oder zehn Jahren abgeschlossen – mitten in einer Zeit historisch niedriger Bauzinsen.

Damals waren Immobilienfinanzierungen teilweise zu Zinssätzen von deutlich unter zwei Prozent möglich.

Heute sieht die Welt anders aus.

Bauzinsen für zehnjährige Finanzierungen bewegen sich im Sommer 2026 wieder ungefähr um die Vier-Prozent-Marke. Finanztip nennt aktuell Konditionen ab etwa 3,8 Prozent, Interhyp lag im Juli 2026 je nach Beleihungsauslauf für zehn Jahre zwischen rund 3,75 und 4,08 Prozent.

Für viele Eigentümer stellt sich deshalb eine entscheidende Frage:

Was passiert, wenn meine bisherige Zinsbindung ausläuft?

Eine gewaltige Anschlussfinanzierungswelle kommt auf Deutschland zu

Das Thema betrifft längst nicht nur einige wenige Immobilienbesitzer.

Eine aktuelle Studie von Simon-Kucher spricht von einer regelrechten Prolongationswelle.

Bis 2031 könnten demnach rund

555 Milliarden Euro

an Baufinanzierungen neu verhandelt werden.

Bereits aktuell können bis zu 94 Milliarden Euro Anschlussfinanzierungsvolumen den deutschen Baufinanzierungsmarkt prägen.

Das zeigt:

Anschlussfinanzierung wird in den kommenden Jahren eines der großen Themen der Immobilienfinanzierung sein.

Besonders betroffen: Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase

Wer beispielsweise 2016 eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, konnte von historisch niedrigen Zinsen profitieren.

Viele dieser zehnjährigen Zinsbindungen laufen genau jetzt aus.

Interhyp hat Finanzierungen untersucht, deren Zinsbindungen zwischen 2026 und 2030 enden.

Bei einer typischen Finanzierung aus dem Jahr 2016 lag das ursprüngliche Darlehensvolumen durchschnittlich bei rund 305.000 Euro.

Nach zehn Jahren liegt die erwartete Restschuld noch bei etwa 220.000 Euro.

Das ist immerhin rund 30 Prozent weniger als die ursprüngliche Kreditsumme.

Und das ist eine wichtige Botschaft:

Eine Anschlussfinanzierung muss trotz höherer Zinsen nicht automatisch zur finanziellen Katastrophe werden.

Aber: Der neue Zinssatz macht einen erheblichen Unterschied

Nehmen wir eine Restschuld von 220.000 Euro.

Bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent entstehen im ersten Jahr rund:

3.300 Euro Zinsen.

Bei 4 Prozent sind es:

8.800 Euro Zinsen.

Das sind allein im ersten Jahr rund

5.500 Euro Unterschied.

Natürlich wurde während der bisherigen Finanzierung bereits getilgt.

Und genau deshalb kann die neue monatliche Rate trotzdem tragbar bleiben.

Interhyp kommt bei den untersuchten Finanzierungen sogar zu einem interessanten Ergebnis:

Die durchschnittliche ursprüngliche Monatsrate lag bei 1.044 Euro.

Bei einer angenommenen Anschlussfinanzierung mit 4 Prozent Zins und 1,5 Prozent Tilgung läge die Rate bei rund 1.002 Euro.

Das zeigt aber auch etwas anderes:

Man sollte nicht nur auf den Zinssatz schauen.

Restschuld, Tilgung, Einkommen, Laufzeit und persönliche Lebenssituation entscheiden gemeinsam darüber, wie gut eine Anschlussfinanzierung funktioniert.

Warum frühzeitige Planung trotzdem entscheidend ist

Nur weil die Finanzierung wahrscheinlich tragbar bleibt, bedeutet das nicht, dass Sie bis zum letzten Moment warten sollten.

Im Gegenteil.

Wer frühzeitig plant, hat deutlich mehr Möglichkeiten.

Sie können:

• verschiedene Banken und Konditionen vergleichen

• die gewünschte Zinsbindung auswählen

• Tilgung und monatliche Rate neu festlegen

• Sondertilgungsmöglichkeiten prüfen

• einen Bankenwechsel überlegen

• Eigenkapital einsetzen

• oder bereits heute einen Teil der zukünftigen Finanzierung absichern

Zeit ist bei einer Anschlussfinanzierung ein großer Vorteil.

Wann sollte ich mich kümmern?

Spätestens etwa zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollte die Anschlussfinanzierung konkret geprüft werden.

Sinnvoll kann es aber sein, deutlich früher zu beginnen.

Denn über ein Forward-Darlehen können zukünftige Konditionen teilweise bereits mehrere Jahre vor Ablauf der bestehenden Finanzierung festgeschrieben werden.

Dr. Klein nennt beispielsweise die Möglichkeit, Zinsen bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern.

Dafür kann allerdings ein Zinsaufschlag anfallen.

Deshalb gilt:

Ein Forward-Darlehen ist keine automatische Empfehlung.

Es ist eine Wette auf zukünftige Zinsen.

Steigen die Zinsen, war die frühzeitige Sicherung möglicherweise sehr wertvoll.

Fallen die Zinsen deutlich, kann die bereits vereinbarte Finanzierung dagegen teurer sein als der dann aktuelle Markt.

Eine Alternative: Bausparen als Zinssicherung

Genau an dieser Stelle kann ein Bausparvertrag interessant werden.

Dabei geht es nicht darum, kurzfristig irgendeinen Zinssatz vorherzusagen.

Der entscheidende Gedanke lautet vielmehr:

Wie viel meiner zukünftigen Restschuld möchte ich heute schon planbar absichern?

Ein entsprechend aufgebauter Bausparvertrag kann genutzt werden, um später einen Teil der Restschuld mit einem bereits heute vereinbarten Darlehenszins abzulösen.

Damit lässt sich das zukünftige Zinsrisiko zumindest teilweise reduzieren.

Für mich ist das einer der größten Vorteile des Bausparens:

Sie müssen nicht wissen, wo die Bauzinsen in fünf oder zehn Jahren stehen.

Sie wissen heute schon, welche Kondition Ihnen für den abgesicherten Teil zur Verfügung steht.

Nicht einfach bei der bisherigen Bank unterschreiben

Ein weiterer Fehler passiert bei vielen Anschlussfinanzierungen:

Die Hausbank schickt einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot.

Und weil alles bequem ist, wird unterschrieben.

Das kann gut sein.

Es muss aber nicht das beste Angebot sein.

Simon-Kucher hat hierzu ebenfalls interessante Zahlen veröffentlicht:

42 Prozent der Kunden entscheiden bei einer Anschlussfinanzierung hauptsächlich über den Zinssatz.

Nur 33 Prozent stellen die bestehende Bankbeziehung in den Vordergrund.

Und rund 20 Prozent ziehen einen Wechsel zu einer anderen Bank in Betracht.

Das zeigt:

Vergleichen lohnt sich.

Gerade bei sechsstelligen Restschulden können bereits wenige Zehntelprozent Zinsunterschied über die Jahre mehrere Tausend Euro ausmachen.

Anschlussfinanzierung ist mehr als nur „neuer Zinssatz“

Nach zehn Jahren hat sich im Leben häufig einiges verändert.

Vielleicht ist das Einkommen gestiegen.

Vielleicht sind Kinder ausgezogen.

Vielleicht stehen Modernisierungen an.

Vielleicht gibt es zusätzliches Eigenkapital.

Oder die Immobilie soll in einigen Jahren verkauft werden.

Deshalb sollte eine Anschlussfinanzierung nicht einfach eine Kopie der ursprünglichen Finanzierung sein.

Sie ist vielmehr die Gelegenheit, die gesamte Strategie neu zu betrachten.

Fragen, die jetzt wichtig sind

Wie hoch ist meine Restschuld?

Welche monatliche Rate möchte ich künftig zahlen?

Soll ich die Tilgung erhöhen?

Wie lange möchte ich den neuen Zins festschreiben?

Möchte ich Sondertilgungen leisten?

Kann ich einen Teil der Restschuld aus Eigenkapital reduzieren?

Möchte ich den Zinssatz für die Zukunft langfristig absichern?

Und passt die Finanzierung noch zu meiner heutigen Lebensplanung?

Mein Fazit

Gerade Immobilienbesitzer, die in der Niedrigzinsphase finanziert haben, sollten ihre Anschlussfinanzierung nicht auf den letzten Drücker angehen.

Das aktuelle Zinsniveau liegt deutlich über den Konditionen vieler bestehender Verträge.

Gleichzeitig zeigt die Praxis aber auch:

Höhere Zinsen bedeuten nicht automatisch eine untragbare Rate.

Viele Eigentümer haben bereits erheblich getilgt, Einkommen sind gestiegen und die Restschuld ist geringer geworden.

Entscheidend ist deshalb nicht Panik.

Entscheidend ist Strategie.

Mein Rat:

Prüfen Sie Ihre Finanzierung frühzeitig – idealerweise mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.

Dann können wir gemeinsam vergleichen:

Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung, Forward-Darlehen oder eine langfristige Zinssicherungsstrategie über Bausparen.

Denn bei einer Anschlussfinanzierung sollte nicht der Zufall entscheiden, welchen Zinssatz Sie in Zukunft zahlen.

Wer frühzeitig plant, schafft sich Auswahl, Verhandlungsspielraum und vor allem Kalkulationssicherheit.