Häufige Fragen von Kunden – Marcus Hesse antwortet

Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital - Fakten aus der Praxis
Wie kann ich eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren?
Insiderwissen: Baufinanzierung ohne Eigenkapital – So funktioniert es

Der Trend zur eigenen Wohnimmobilie ist bereits seit Jahren deutlich zu beobachten. Mit dem aktuell historischen Zinstief war es nie günstiger eine Wohnimmobilie zu finanzieren. Wenn jedoch kein oder nur wenig Eigenkapital zur Verfügung steht, schließen sich die Türen der meisten Banken. Jetzt kommen Sie nur noch mit dem richtigen Know-How zum Ziel eine attraktive Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten, um Ihren Wohntraum zu erfüllen.

Goldene Zeiten für den Immobilienkauf

Die Zeiten für einen Immobilienkauf waren nie besser. Die derzeitigen Zinssätze befinden sich auf einem historisch niedrigen Stand. Je nach Lage, Baujahr und Preis der Immobilie ist es in vielen Fällen sogar günstiger zu kaufen, anstatt zu mieten. Zumindest was die monatliche Belastung angeht. So kann eine Immobilie für 200.000 EUR mit 120 m² Wohnfläche beispielsweise bereits für ca. 660 EUR im Monat (bei 2% Zins und 2% Tilgung) finanziert werden. Würde man dieselbe Immobilie mieten und man unterstellt einen vielerorts üblichen Mietpreis von 6 EUR je m², so muss man mit einer monatlichen Kaltmiete von 6 x 120 m² = 720 EUR rechnen. Dies wären immerhin 60 EUR mehr, als würde dieselbe Immobilie gekauft und finanziert werden.

Darüber hinaus gibt es viele weitere Vorteile, die der Immobilienkauf gegenüber der Miete mit sich bringt. Beispielsweise zahlt man einen wesentlichen Teil der Rate in die eigene Tasche und nicht mehr in die Tasche eines Vermieters. Ebenso hat man viel mehr Gestaltungsmöglichkeiten bei der eigenen Immobilie. In gefragten Lagen kann man auch auf zukünftige Wertsteigerungen setzen, so dass die Immobilie im Laufe der Jahre teurer wird. Dies kann bei einem Verkauf sehr interessant werden.

Viele Menschen benötigen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Nun haben wir in unserer täglichen Praxis häufig Kunden, die fest entschlossen sind, eine Immobilie zur eigenen Nutzung zu kaufen und über Ihre Hausbank zu finanzieren. Die Einkommensverhältnisse sind gut, der Immobilienpreis stimmt, nur haben die Kunden nicht das von der Bank geforderte Eigenkapital. Es wird also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital benötigt. In den meisten Fällen handelt es sich bei diesen Kunden um junge Familien mit bereits gutem Einkommen, die einfach noch keine Zeit hatten, ausreichend Eigenkapital anzusparen. Oder das Auto ist vor kurzem kaputt gegangen und ein neues Auto musste gekauft werden. Wo soll da noch Eigenkapital vorhanden sein? Eine Ablehnung von der Hausbank zu bekommen, stößt dann häufig auf Unverständnis, da man ja aufgrund des guten Einkommens problemlos in der Lage ist, die Baufinanzierungsraten zu bedienen, so dass das Risiko für die Bank minimal sein sollte. Genau darauf kommt es ja auch an, auf die pünktliche und vollständige Zahlung der Raten bis zur vollständigen Tilgung der Baufinanzierung.

Wie viel Eigenkapital fordern die Banken eigentlich für eine Baufinanzierung?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, da jede Bank eigene Richtlinien hat, die erfüllt sein müssen, damit eine Baufinanzierung genehmigt wird. Grundsätzlich sagt der Gesetzgeber in der sogenannten Beleihungswertverordnung, dass Immobilien in Deutschland nicht über deren Beleihungswert finanziert werden dürfen. Der Beleihungswert ist vereinfacht gesagt der Marktwert der Immobilie abzüglich eines Risikoabschlags von z.B. 10%. Der Marktwert der Immobilie wird heutzutage häufig über den Kaufpreis bestimmt, weil sich in einem freien Markt Käufer und Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt haben. Demzufolge handelt es sich um einen marktgerechten Preis und dieser wird von der Bank auch als Marktwert anerkannt. Viele Banken (insbesondere regionale Banken wie Sparkassen und Volksbanken) finanzieren die Immobilie also nur bis ca. 90% des Kaufpreises. Dies bedeutet, dass die Kunden mindestens 10% des Kaufpreises zzgl. der Erwerbsnebenkosten an Eigenkapital einbringen müssen. Einige Banken finanzieren auch ausnahmsweise 100% des Kaufpreises, so dass nur die Erwerbsnebenkosten aus Eigenkapital gezahlt werden müssen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital scheint also in weite Ferne zu rücken.

Wie teuer sind eigentlich die Erwerbsnebenkosten?

Zunächst einmal müssen Sie wissen, woraus die Erwerbsnebenkosten eigentlich bestehen, um deren Höhe bestimmen zu können. Leider sind die Erwerbsnebenkosten nicht immer dieselben, sondern hängen insbesondere davon ab, in welchem Bundesland Sie kaufen (Grunderwerbsteuer) und ob ein Makler das Haus anbietet oder Sie es von einer Privatperson kaufen. Beim Makler fällt eine Provision von häufig 3,57% vom Kaufpreis an. Die Grunderwerbsteuer schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% vom Kaufpreis. Wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland ausfällt, können Sie unter diesem Link einsehen: Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer. Die dritte Komponente der Erwerbsnebenkosten ist die Gebühr für den Notar und die Kosten im Zusammenhang mit den Grundbucheintragungen. Diese dritte Komponente macht ca. 2% des Kaufpreises aus.
Bleiben wir bei unserem Beispiel des Hauses mit 200.000 EUR Kaufpreis und unterstellen wir, dass ein Makler dieses Haus anbietet und die Immobilie sich in NRW befindet:

Kaufpreis: 200.000 EUR (100%)
Maklerprovision: 7.140 EUR (3,57%)
Grunderwerbssteuer: 13.000 EUR (6,50%)
Notar / Grundbuch: 4.000 EUR (2,00%)
--------------------------------------------------------------------------
Gesamtkosten: 224.140 EUR (112,07%)
Erwerbsnebenkosten: 24.140 EUR (12,07%)

Maximale Finanzierungshöhe für die Baufinanzierung

Je nach Bank also kommt es nun darauf an, ob diese bis zu 100% des Kaufpreises (Eigenkapital also nur in Höhe der Erwerbsnebenkosten) oder nur 90% des Kaufpreises (Eigenkapital also Erwerbsnebenkosten plus 10% des Kaufpreises) finanziert. Bei 90% des Kaufpreises müssten Sie also Eigenkapital über 24.140 EUR (Erwerbsnebenkosten) plus 20.000 EUR (10% des Kaufpreises) mitbringen, insgesamt also 44.140 EUR.

Sofern dieses notwendige Eigenkapital nun au welchen Gründen auch immer nicht vorhanden ist, die Einkommensverhältnisse aber die Tragfähigkeit der Finanzierungsbelastung hergeben, so ist ein sogenanntes Nachrangdarlehen die Lösung für die mögliche Einbringung von (fremdfinanziertem) Eigenkapital. Dabei wird die Hauptfinanzierung (90% bis 100%) des Kaufpreises der Immobilie über das Grundbuch, also mit einem Grundpfandrecht zugunsten der Bank, abgesichert. Der restliche Finanzierungsbedarf wird über das Nachrangdarlehen beschafft, welches im Wesentlichen nichts anderes als ein Ratenkredit ohne besondere Absicherung ist. Die Sicherheit für die Bank besteht in Ihrer Person, Ihrem Einkommen und Ihren Vermögenswerten, auf die im Falles des Falles zugegriffen werden kann. Da die Werthaltigkeit dieser Sicherheiten gegenüber dem Grundpfandrecht allerdings deutlich schlechter bewertet werden, sind die Zinssätze für diese Nachrangdarlehen deutlich höher als diejenigen für das Hauptdarlehen, welches über die Grundschuld, also die Immobilie abgesichert ist. Da der Anteil des Nachrangdarlehens allerdings verhältnismäßig klein ist, fällt der teurere Zinssatz bei Betrachtung der Gesamtfinanzierung nicht sehr stark ins Gewicht. Darüber hinaus haben Sie hierbei weitreichende Sondertilgungsoptionen, so dass es letztendlich in Ihrer Hand liegt, diese Verbindlichkeit durch Sonderzahlungen schnell wieder zurückzuführen.

Viele Menschen nehmen ein Nachrangdarlehen gerne in Kauf, um überhaupt erst eine Machbarkeit herzustellen und einige Banken akzeptieren das Nachrangdarlehen mittlerweile problemlos.

Da dieses Thema sehr beratungsintensiv ist, sehr passend geplant werden muss und zudem die Suche nach der richtigen Bank als Verbraucher praktisch kaum möglich oder nur mit erheblichem Aufwand zu bewerkstelligen ist, bin ich gerne bereit, Ihnen ein maßgeschneidertes Konzept zu erstellen, welches exakt auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt ist und weiterhin die wichtigsten Faktoren einer Baufinanzierung enthält, nämlich Sicherheit, Flexibilität und gute Konditionen.

Mit unserem Zugriff auf über 400 Banken Deutschlands kombiniert mit umfangreichem Spezialwissen und langjährigen Erfahrungen, finden wir die perfekte Lösung für Ihr Vorhaben – auch ohne Eigenkapital.

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Christoph H. schrieb am 10.11.2018

Baufinanzierung: Baufinanzierung

„Ich wurde 2014 von Hr. Hesse kompetent und lösungsorientiert zu meiner Baufinanzierung beraten. Er ist ein angenehmer und nicht aufdringlicher Berater, den ich mit bestem Gewissen weiterempfehlen würde. Beste Grüße Christoph H.” mehr

Mary u. Michael B. schrieb am 01.11.2018

Immobilien: Finanzberater

„Besonderer Dank gilt der kompetenten Beratung von Herrn Hesse und seinem Team.” mehr

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