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Philipp Maximilian Schultz, Immobilienkreditvermittler
Platz 2
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Unter den Top-100 Beratern in Rheinland-Pfalz
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Philipp Maximilian Schultz
Tel.: 06519786320
4.9 von 5 Sternen
Häufige Fragen von Kunden – Philipp Maximilian Schultz antwortet
Wo liegt der Unterschied zwischen Sollzinssatz und effektivem Jahreszins?
Wird ein Kredit gewährt, so werden dafür Zinsen verlangt, die vom Kreditinstitut festgelegt werden. Diese Zinsen werden Sollzins, ehemals auch Nominalzins, genannt. Als Kreditnehmer zahlt man zusätzlich zur vereinbarten Tilgungsrate für die Rückzahlung des Darlehens auch den Sollzins zurück. Durch etwaige Gebühren für die Kontoführung oder Sonderregelungen entstehen Zusatzkosten, die ebenfalls zurückgezahlt werden müssen – diese werden über den effektiven Jahreszins angegeben.
Wie ermittele ich meinen persönlichen finanziellen Spielraum?
Ihr persönlicher finanzieller Spielraum entspricht der Differenz aus all Ihren Einnahmen (monatliches Gehalt, Kindergeld, Nebenjobs oder andere Einnahmen) und Ihren Ausgaben (Mietnebenkosten, Lebensmittel, Kleidung, Mobilität, Versicherungen, Rücklagen und Freizeitgestaltung). Dies ist also der Wert, den Sie als monatliche Rate für Ihre Finanzierung aufbringen könnten. Mit dieser Kennzahl können Sie außerdem Ihre maximale Darlehenshöhe für Ihre Immobilienfinanzierung berechnen. Gemeinsam mit Ihrem Eigenkapital ergibt sich so der ungefähre Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie.
Was sind die Voraussetzungen für eine Immobilienfinanzierung?
Die wichtigste Voraussetzung für eine Immobilienfinanzierung ist das regelmäßige Einkommen, das Sie benötigen, um die monatlichen Kosten der Finanzierung – die Raten – zu tragen. Auch Ihre Bonität spielt eine Rolle sowie der Wert der Immobilie. Eigene Geldmittel – das sogenannte Eigenkapital – sind ebenfalls von Vorteil für eine solide Immobilienfinanzierung.
News-Ticker von Philipp Maximilian Schultz
17.
Mai
2019
Mit Bausparen sicher zum Eigenheim
Bausparkassen zahlen kaum noch Zinsen aufs Guthaben – meist sogar viel weniger, als sie von ihren Kunden an Abschlussgebühren und Jahresentgelten kassieren. Außerdem sind ihre Bauspardarlehen heute fast durchweg teurer als vergleichbare Immobilienkredite der Banken. Trotzdem kann sich Bausparen lohnen. Sogar dann, wenn die Zinsen für Baukredite so niedrig bleiben wie heute. Das zeigen die Berechnungen der Stiftung Warentest.
Bausparer brauchen weniger Geld von der Bank
Sparer, die in ein paar Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, sichern mit einem Bausparvertrag einen Teil ihrer Finanzierung gegen steigende Zinsen ab. Und Finanztest-Berechnungen zeigen: Selbst wenn die Zinsen so niedrig bleiben wie heute, ist die richtige Mischung aus Bank- und Bauspardarlehen einer reinen Bankfinanzierung oft überlegen. Denn ein Bausparvertrag verschafft Immobilienkäufern einen oft unterschätzten Vorteil: Sie brauchen für ihre Finanzierung weniger Geld von einer Bank. Und je kleiner das Bankdarlehen im Verhältnis zum Immobilienwert, desto niedriger ist der Zinssatz.
Unser Rat
Bausparen. Sie möchten in einigen Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen und selbst einziehen? Dann kann ein Bausparvertrag eine gute Ergänzung zu einer klassischen Bankfinanzierung sein. Begrenzen Sie die Bausparsumme aber auf maximal 40 Prozent des geschätzten Kaufpreises.
Tarifwahl. Die für Ihre Ziele günstigsten Bauspartarife können Sie mit dem Bausparrechner der Stiftung Warentest ermitteln. Er vergleicht für Sie mehr als 200 Tarife und Tarifvarianten aller deutschen Bausparkassen. Sie geben vor, wann Sie bauen, kaufen oder modernisieren wollen, welchen Betrag Sie mit dem Bausparvertrag finanzieren oder wie viel Sie monatlich sparen möchten. Wir finden die für Sie geeigneten Tarife, berechnen optimale Bausparsummen und Sparraten und zeigen die günstigsten Varianten.
Hoher Zinsvorteil beim Bankdarlehen
Benötigt der Käufer mithilfe eines Bausparvertrags zum Beispiel nur einen Bankkredit von 60 statt 90 Prozent des Kaufpreises, sinkt der Zinssatz im Schnitt um rund 0,3 Prozentpunkte. Das bringt bei einem 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung eine Zinsersparnis von rund 10 000 Euro. Rechnet man diesen Vorteil ein, lohnt sich ein passender Bausparvertrag selbst bei historisch niedrigen Bauzinsen.
Der Mix aus Bauspar- und Bankdarlehen eignet sich vor allem für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie. Dafür dürfen Bausparkassen ihre Darlehen seit 2016 bis zum vollen Beleihungswert vergeben. Das sind in der Regel etwa 85 bis 90 Prozent des Kaufpreises.
Die Bausparkassen begnügen sich außerdem mit dem zweiten Rang im Grundbuch. Es reicht, wenn das Bauspardarlehen zusammen mit der im ersten Rang eingetragenen Grundschuld für das Bankdarlehen den Beleihungswert der Immobilie nicht übersteigt.
Deshalb ist ein Bauspardarlehen oft eine ideale Ergänzung, um den Kreditbedarf oberhalb von 60 Prozent des Kaufpreises abzudecken – den Bereich, den Banken meist nur gegen Zinsaufschlag mitfinanzieren.
Ist die Bausparsumme hoch genug, um den benötigten Bankkredit unter 80 Prozent oder sogar auf 60 Prozent des Kaufpreises zu drücken, bekommen Bausparer den Kredit von der Bank fast immer zu einem günstigeren Zinssatz.
Vergleich mit Bankfinanzierung
Finanztest hat anhand von zwei Beispielen berechnet, wie sich ein Bausparvertrag für einen künftigen Wohnungskauf rechnet, wenn das Zinsniveau für Immobilienkredite etwa auf dem heutigen Niveau bleibt.
Im Beispiel 1: Kauf einer Wohnung in sieben Jahren schließt die Sparerin einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 80 000 Euro ab, in den sie monatlich 400 Euro einzahlt. Nach sieben Jahren kauft sie eine Wohnung für 250 000 Euro. Den Kaufpreis finanziert sie mit der zugeteilten Bausparsumme und einem Bankdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung.
Im Beispiel 2: Kauf einer Wohnung in vier Jahren zahlt der Sparer einmalig 50 000 Euro in einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 120 000 Euro. Mit der Bausparsumme und einem zusätzlichen Bankdarlehen finanziert er nach vier Jahren den Kauf einer Wohnung zum Preis von 300 000 Euro.
Beide Varianten haben wir mit einer Finanzierung ohne Bausparvertrag verglichen: Bis zum Kauf legen die Sparer ihr Geld zu einer Rendite von 1 Prozent bei einer Bank an. Den Kaufpreis finanzieren sie mit dem Guthaben und einem Bankdarlehen mit 20 Jahren Zinsbindung, 3 Prozent Anfangstilgung und mit einem Zinssatz von 2 Prozent.
Die Tabellen zeigen die wichtigsten Unterschiede zwischen der Finanzierung mit und ohne Bausparvertrag:
Weil sie kaum Sparzinsen bekommen und hohe Gebühren zahlen, steht Bausparern für den Wohnungskauf weniger Guthaben zur Verfügung als Banksparern. Sie brauchen deshalb bis zu 3 000 Euro mehr Kredit.
Ohne Bausparvertrag müssen die Käufer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises mit einem Bankdarlehen finanzieren. Mit Bausparvertrag sind es nur 60 oder 68 Prozent. Dadurch sinkt der Bankenzinssatz von 2,00 Prozent auf 1,70 beziehungsweise 1,80 Prozent.
Für das Bauspardarlehen müssen die Wohnungskäufer eine hohe Rate zahlen. Das gleichen sie aus, indem sie für das Bankdarlehen zunächst nur eine kleine Tilgung vereinbaren. Nach Rückzahlung des Bauspardarlehens stocken sie die Monatsrate auf. Die Möglichkeit, die Monatsrate später zu erhöhen, bieten die meisten Banken an.
Bausparer im Plus
Ergebnis des Vergleichs: Mit Bausparvertrag haben die Käufer nach 20 Jahren rund 3 000 bis 4 000 Euro weniger Schulden bei der Bank – mit den gleichen Sparbeiträgen und Kreditraten wie bei der reinen Bankfinanzierung. Selbst wenn die Zinsen weiter sinken und 20-jähriges Baugeld künftig schon ab einem Zinssatz von 1 Prozent zu haben wäre, hätten die Bausparer noch ein kleines Plus.
Falls die Zinsen steigen, schießt der Vorteil der Bausparer in die Höhe. Klettert beispielsweise der Zinssatz für das Bankdarlehen bis zum Wohnungskauf auf 3,5 Prozent, erhöht sich die Zinsersparnis der Bausparer im Beispiel 1 auf 9 500 Euro und im Beispiel 2 sogar auf 17 200 Euro.
18.
April
2019
Wohnatlas 2019 – Trendwende am Immobilienmarkt nicht in Sicht
Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ist ungebrochen, die Märkte sind besonders in den Großstädten umkämpft. Das treibt die Preise – auch abseits der begehrten Metropolen. So konnten sich Immobilienverkäufer im Jahr 2018 in mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte über höhere Verkaufspreise freuen, als noch im Vorjahr. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen somit in 365 von 401 Kreisen und Städten an, während im Jahr 2017 lediglich 242 Kreise einen Preisanstieg verbuchten. Im bundesweiten Mittel lag das Plus inflationsbereinigt bei 7,2 Prozent – und fiel damit noch stärker aus als im Vorjahr. Nicht nur die Großstädte, auch der ländliche Raum verzeichnete teils kräftige Preissteigerungen. Dies sind Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2019“ zur Preisentwicklung im Immobilienmarkt.
„Die Immobilienpreise kennen derzeit nur eine Richtung, nämlich aufwärts. Solange die Niedrigzinsphase anhält und Baukredite günstig sind, ist eine Trendwende nicht zu erwarten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.
München bleibt Spitzenreiter
Mit Abstand am teuersten ist und bleibt München. Im vergangenen Jahr wurde die 7.000- Euro-Schwelle beim Quadratmeterpreis durchbrochen; der Durchschnittswert für Bestandsbauten in der bayerischen Landeshauptstadt lag bei 7.509 Euro. Das sind 8,7 Prozent mehr als im Jahr 2017. Frankfurt am Main bleibt im Ranking der teuersten Städte Deutschlands weiter auf Platz zwei mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.058 Euro. Der starke Anstieg um 10,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sorgt dafür, dass sich die deutsche Bankenmetropole spürbar von der Hansestadt Hamburg absetzt, die mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.587 Euro auf Platz drei liegt. Berlin holt weiter auf und verzeichnet erneut den steilsten Preisanstieg der sogenannten Big Seven, der sieben größten deutschen Metropolen: Hier kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent auf im Schnitt 4.166 Euro. Im Ranking liegt die deutsche Hauptstadt damit auf Platz fünf.
Teure Metropolen
Rang Stadt Quadratmeterpreis 2018 Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1 München 7.508,93 8,7%
2 Frankfurt am Main 5.057,52 10,47%
3 Hamburg 4.586,63 7,0%
4 Stuttgart 4.225,05 8,04%
5 Berlin 4.165,77 11,41%
6 Düsseldorf 3.772,05 7,53%
7 Köln 3.595,60 6,87%
Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI
Süd-Nord-Gefälle bei den Preisen
Das Preisplus in den meisten Großstädten liegt auch 2018 über dem bundesweiten Mittel von 7,2 Prozent. Ausnahmen bilden Hamburg und Köln mit etwas geringeren Steigerungsraten. Auch im Umland der Metropolen – dem sogenannten Speckgürtel – bleibt das Kaufpreisniveau hoch, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. „Dennoch werden die meisten Wohnungen und Häuser auf dem Markt schnell verkauft“, beobachtet Eva Grunwald. Sie rät Kaufinteressierten genau hinzusehen – einzelne Objekte könnten überteuert sein. „In einigen begrenzten Märkten, wie den In-Vierteln der Großstädte, drohen die Preise zu überhitzen.“
Deutlich erkennbar ist ein kräftiges Süd-Nord-Gefälle: Deutschlands teuerste Regionen liegen fast ausnahmslos im Süden; unter den Top Ten finden sich acht bayerische Landkreise. In mittlerweile fünf Landkreisen hat der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohneigentum die 5.000-Euro-Marke geknackt. Teuerster Landkreis ist Miesbach (Bayern) mit durchschnittlich 5.615 Euro pro Quadratmeter. Der Kreis gehört zum erweiterten Speckgürtel Münchens. Die bayerische Landeshauptstadt ist von hier aus noch gut mit der S-Bahn erreichbar. Aber auch exklusive Ferienwohnungen am Tegernsee und Domizile mit Alpen-Panorama sind sehr gefragt. Ein ähnlicher Effekt zeigt sich im Landkreis Nordfriesland, zu dem unter anderem das hochpreisige Sylt gehört. Dort wurden 2018 im Schnitt 5.588 Euro pro Quadratmeter fällig, was allerdings knapp drei Prozent weniger sind, als im Vorjahr. Erstmals seit Jahren gaben die Preise damit etwas nach. Ob der Preiszenit für Nordfriesland damit überschritten ist, wird sich in der kommenden Zeit zeigen.
Teuerste Regionen
Rang Stadt/Kreis Bundesland Quadratmeterpreis 2018 Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1 Miesbach Bayern 5.615,35 14,21%
2 Starnberg Bayern 5.613,42 5,94%
3 Nordfriesland Schleswig-Holstein 5.588,23 -2,94%
4 München (Landkreis) Bayern 5.585,61 4,70%
5 Fürstenfeldbruck Bayern 5.048,36 10,80%
6 Ebersberg Bayern 4.983,40 8,14%
7 Dachau Bayern 4.982,09 7,29%
8 Freising Bayern 4.403,69 6,91%
9 Erding Bayern 4.383,69 7,80%
10 Freiburg im Breisgau Baden-Württemberg 4.201,91 3,81%
Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
Preisspirale erfasst auch Teile von Mitteldeutschland
Die stärksten Steigerungen betreffen aber nicht die klassischen Speckgürtel der Metropolen, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. Von der großen Nachfrage nach Wohneigentum profitiert nun auch der ländliche Raum. „Die Menschen suchen im Wohneigentum eine sichere Geldanlage, in und um die Metropolen wird es zunehmend eng und teuer, deshalb weichen Kaufinteressierte verstärkt in den ländlichen Raum aus“, erklärt Eva Grunwald von der Postbank. Den mit Abstand rasantesten Preisanstieg verzeichnet Suhl im Süden Thüringens. Dort wurden Wohnungen und Häuser um knapp die Hälfte teurer. In den Landkreisen Kronach (Oberfranken, nahe thüringische Grenze) und Kyffhäuserkreis (Nordthüringen) stiegen die Preise zwar etwas langsamer, aber dennoch betrug der Preisschub mehr als 40 Prozent. Auch der thüringische Landkreis Schmalkalden-Meiningen erfreut sich zunehmender Beliebtheit und wartet mit Preissprüngen um rund 39 Prozent auf. Trotz kräftigem Preisanstieg bleiben Wohnimmobilien mit Quadratmeterpreisen von 1.655 Euro in Suh , 1.729 Euro in Kronach und 893 Euro im Kyffhäuserkreis weiter erschwinglich. Mitteldeutschland rund um Erfurt in Thüringen und über die Grenze in Franken gehört zu den günstigen Regionen in Deutschland. Dort liegen die Preise noch deutlich unter dem Durchschnitt.
Steilster Anstieg
Rang Stadt/Kreis Bundesland Quadratmeterpreis 2018 Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1 Suhl, Stadt Thüringen 1.654,98 48,24%
2 Kronach Bayern 1.729,03 41,65%
3 Kyffhäuserkreis Thüringen 893,35 41,37%
4 Schmalkalden-Meiningen Thüringen 1.347,26 38,66%
5 Straubing-Bogen Bayern 1.394,79 31,82%
6 Wittmund Niedersachsen 3.240,01 24,04%
7 Bad Kissingen Bayern 1.751,80 24,00%
8 Lindau (Bodensee) Bayern 3.049,30 23,86%
9 Dessau-Roßlau, Stadt Sachsen-Anhalt 950,93 22,58%
10 Northeim Niedersachsen 1.163,37 22,43%
Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
Risiko fallende Preise
Auch wer Haus oder Wohnung verkaufen möchte, sollte Preisentwicklungen auf den regionalen Märkten genau beobachten. „In Regionen mit fallenden Preisen sollten potenzielle Verkäufer besonders achtsam sein und unter Umständen eine zügige Abwicklung ins Auge fassen“, rät Immobilienexpertin Grunwald von der Postbank. Eingebrochen sind die Preise im Jahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr am stärksten in den Kreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (-37,3 Prozent), Elbe-Elster in Brandenburg (-34,5 Prozent) und in Deutschlands kleinster kreisfreier Stadt Zweibrücken in Rheinland-Pfalz (-26 Prozent).
Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019
Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
11.
April
2019
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