Philipp Maximilian Schultz, Immobilienkreditvermittler

Mit Bausparen sicher zum Eigenheim

Bausparkassen zahlen kaum noch Zinsen aufs Guthaben – meist sogar viel weniger, als sie von ihren Kunden an Abschluss­gebühren und Jahres­entgelten kassieren. Außerdem sind ihre Bauspardarlehen heute fast durchweg teurer als vergleich­bare Immobilien­kredite der Banken. Trotzdem kann sich Bausparen lohnen. Sogar dann, wenn die Zinsen für Baukredite so nied­rig bleiben wie heute. Das zeigen die Berechnungen der Stiftung Warentest.

Bausparer brauchen weniger Geld von der Bank

Sparer, die in ein paar Jahren eine Immobilie bauen oder kaufen wollen, sichern mit einem Bauspar­vertrag einen Teil ihrer Finanzierung gegen steigende Zinsen ab. Und Finanztest-Berechnungen zeigen: Selbst wenn die Zinsen so nied­rig bleiben wie heute, ist die richtige Mischung aus Bank- und Bauspardarlehen einer reinen Bank­finanzierung oft über­legen. Denn ein Bauspar­vertrag verschafft Immobilienkäufern einen oft unterschätzten Vorteil: Sie brauchen für ihre Finanzierung weniger Geld von einer Bank. Und je kleiner das Bank­darlehen im Verhältnis zum Immobilien­wert, desto nied­riger ist der Zins­satz.

Unser Rat

Bausparen. Sie möchten in einigen Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen und selbst einziehen? Dann kann ein Bauspar­vertrag eine gute Ergän­zung zu einer klassischen Bank­finanzierung sein. Begrenzen Sie die Bausparsumme aber auf maximal 40 Prozent des geschätzten Kauf­preises.

Tarif­wahl. Die für Ihre Ziele güns­tigsten Bauspar­tarife können Sie mit dem Bausparrechner der Stiftung Warentest ermitteln. Er vergleicht für Sie mehr als 200 Tarife und Tarif­varianten aller deutschen Bausparkassen. Sie geben vor, wann Sie bauen, kaufen oder modernisieren wollen, welchen Betrag Sie mit dem Bauspar­vertrag finanzieren oder wie viel Sie monatlich sparen möchten. Wir finden die für Sie geeigneten Tarife, berechnen optimale Bausparsummen und Sparraten und zeigen die güns­tigsten Varianten.

Hoher Zins­vorteil beim Bank­darlehen

Benötigt der Käufer mithilfe eines Bauspar­vertrags zum Beispiel nur einen Bank­kredit von 60 statt 90 Prozent des Kauf­preises, sinkt der Zins­satz im Schnitt um rund 0,3 Prozent­punkte. Das bringt bei einem 200 000-Euro-Kredit mit 20 Jahren Zins­bindung eine Zins­ersparnis von rund 10 000 Euro. Rechnet man diesen Vorteil ein, lohnt sich ein passender Bauspar­vertrag selbst bei historisch nied­rigen Bauzinsen.

Der Mix aus Bauspar- und Bank­darlehen eignet sich vor allem für die Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie. Dafür dürfen Bausparkassen ihre Darlehen seit 2016 bis zum vollen Beleihungs­wert vergeben. Das sind in der Regel etwa 85 bis 90 Prozent des Kauf­preises.

Die Bausparkassen begnügen sich außerdem mit dem zweiten Rang im Grund­buch. Es reicht, wenn das Bauspardarlehen zusammen mit der im ersten Rang einge­tragenen Grund­schuld für das Bank­darlehen den Beleihungs­wert der Immobilie nicht über­steigt.

Deshalb ist ein Bauspardarlehen oft eine ideale Ergän­zung, um den Kreditbedarf ober­halb von 60 Prozent des Kauf­preises abzu­decken – den Bereich, den Banken meist nur gegen Zins­aufschlag mitfinanzieren.

Ist die Bausparsumme hoch genug, um den benötigten Bank­kredit unter 80 Prozent oder sogar auf 60 Prozent des Kauf­preises zu drücken, bekommen Bausparer den Kredit von der Bank fast immer zu einem güns­tigeren Zins­satz.

Vergleich mit Bank­finanzierung

Finanztest hat anhand von zwei Beispielen berechnet, wie sich ein Bauspar­vertrag für einen künftigen Wohnungs­kauf rechnet, wenn das Zins­niveau für Immobilien­kredite etwa auf dem heutigen Niveau bleibt.

Im Beispiel 1: Kauf einer Wohnung in sieben Jahren schließt die Sparerin einen Bauspar­vertrag mit einer Bausparsumme von 80 000 Euro ab, in den sie monatlich 400 Euro einzahlt. Nach sieben Jahren kauft sie eine Wohnung für 250 000 Euro. Den Kauf­preis finanziert sie mit der zugeteilten Bausparsumme und einem Bank­darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung.
Im Beispiel 2: Kauf einer Wohnung in vier Jahren zahlt der Sparer einmalig 50 000 Euro in einen Bauspar­vertrag mit einer Bausparsumme von 120 000 Euro. Mit der Bausparsumme und einem zusätzlichen Bank­darlehen finanziert er nach vier Jahren den Kauf einer Wohnung zum Preis von 300 000 Euro.
Beide Varianten haben wir mit einer Finanzierung ohne Bauspar­vertrag verglichen: Bis zum Kauf legen die Sparer ihr Geld zu einer Rendite von 1 Prozent bei einer Bank an. Den Kauf­preis finanzieren sie mit dem Guthaben und einem Bank­darlehen mit 20 Jahren Zins­bindung, 3 Prozent Anfangs­tilgung und mit einem Zins­satz von 2 Prozent.

Die Tabellen zeigen die wichtigsten Unterschiede zwischen der Finanzierung mit und ohne Bauspar­vertrag:

Weil sie kaum Sparzinsen bekommen und hohe Gebühren zahlen, steht Bausparern für den Wohnungs­kauf weniger Guthaben zur Verfügung als Bank­sparern. Sie brauchen deshalb bis zu 3 000 Euro mehr Kredit.
Ohne Bauspar­vertrag müssen die Käufer mehr als 80 Prozent des Kauf­preises mit einem Bank­darlehen finanzieren. Mit Bauspar­vertrag sind es nur 60 oder 68 Prozent. Dadurch sinkt der Bankenzins­satz von 2,00 Prozent auf 1,70 beziehungs­weise 1,80 Prozent.
Für das Bauspardarlehen müssen die Wohnungs­käufer eine hohe Rate zahlen. Das gleichen sie aus, indem sie für das Bank­darlehen zunächst nur eine kleine Tilgung vereinbaren. Nach Rück­zahlung des Bauspardarlehens stocken sie die Monats­rate auf. Die Möglich­keit, die Monats­rate später zu erhöhen, bieten die meisten Banken an.
Bausparer im Plus

Ergebnis des Vergleichs: Mit Bauspar­vertrag haben die Käufer nach 20 Jahren rund 3 000 bis 4 000 Euro weniger Schulden bei der Bank – mit den gleichen Sparbeiträgen und Kreditraten wie bei der reinen Bank­finanzierung. Selbst wenn die Zinsen weiter sinken und 20-jähriges Baugeld künftig schon ab einem Zins­satz von 1 Prozent zu haben wäre, hätten die Bausparer noch ein kleines Plus.

Falls die Zinsen steigen, schießt der Vorteil der Bausparer in die Höhe. Klettert beispiels­weise der Zins­satz für das Bank­darlehen bis zum Wohnungs­kauf auf 3,5 Prozent, erhöht sich die Zins­ersparnis der Bausparer im Beispiel 1 auf 9 500 Euro und im Beispiel 2 sogar auf 17 200 Euro.

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Wohnatlas 2019 – Trendwende am Immobilienmarkt nicht in Sicht

Die Nachfrage nach Wohneigentum in Deutschland ist ungebrochen, die Märkte sind besonders in den Großstädten umkämpft. Das treibt die Preise – auch abseits der begehrten Metropolen. So konnten sich Immobilienverkäufer im Jahr 2018 in mehr als 90 Prozent aller deutschen Landkreise und kreisfreien Städte über höhere Verkaufspreise freuen, als noch im Vorjahr. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise stiegen somit in 365 von 401 Kreisen und Städten an, während im Jahr 2017 lediglich 242 Kreise einen Preisanstieg verbuchten. Im bundesweiten Mittel lag das Plus inflationsbereinigt bei 7,2 Prozent – und fiel damit noch stärker aus als im Vorjahr. Nicht nur die Großstädte, auch der ländliche Raum verzeichnete teils kräftige Preissteigerungen. Dies sind Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2019“ zur Preisentwicklung im Immobilienmarkt.

„Die Immobilienpreise kennen derzeit nur eine Richtung, nämlich aufwärts. Solange die Niedrigzinsphase anhält und Baukredite günstig sind, ist eine Trendwende nicht zu erwarten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank.


München bleibt Spitzenreiter

Mit Abstand am teuersten ist und bleibt München. Im vergangenen Jahr wurde die 7.000- Euro-Schwelle beim Quadratmeterpreis durchbrochen; der Durchschnittswert für Bestandsbauten in der bayerischen Landeshauptstadt lag bei 7.509 Euro. Das sind 8,7 Prozent mehr als im Jahr 2017. Frankfurt am Main bleibt im Ranking der teuersten Städte Deutschlands weiter auf Platz zwei mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.058 Euro. Der starke Anstieg um 10,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sorgt dafür, dass sich die deutsche Bankenmetropole spürbar von der Hansestadt Hamburg absetzt, die mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.587 Euro auf Platz drei liegt. Berlin holt weiter auf und verzeichnet erneut den steilsten Preisanstieg der sogenannten Big Seven, der sieben größten deutschen Metropolen: Hier kletterten die Quadratmeterpreise um 11,4 Prozent auf im Schnitt 4.166 Euro. Im Ranking liegt die deutsche Hauptstadt damit auf Platz fünf.


Teure Metropolen


Rang Stadt Quadratmeterpreis 2018 Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1 München 7.508,93 8,7%
2 Frankfurt am Main 5.057,52 10,47%
3 Hamburg 4.586,63 7,0%
4 Stuttgart 4.225,05 8,04%
5 Berlin 4.165,77 11,41%
6 Düsseldorf 3.772,05 7,53%
7 Köln 3.595,60 6,87%


Quellen: Empirica, Berechnungen HWWI


Süd-Nord-Gefälle bei den Preisen

Das Preisplus in den meisten Großstädten liegt auch 2018 über dem bundesweiten Mittel von 7,2 Prozent. Ausnahmen bilden Hamburg und Köln mit etwas geringeren Steigerungsraten. Auch im Umland der Metropolen – dem sogenannten Speckgürtel – bleibt das Kaufpreisniveau hoch, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. „Dennoch werden die meisten Wohnungen und Häuser auf dem Markt schnell verkauft“, beobachtet Eva Grunwald. Sie rät Kaufinteressierten genau hinzusehen – einzelne Objekte könnten überteuert sein. „In einigen begrenzten Märkten, wie den In-Vierteln der Großstädte, drohen die Preise zu überhitzen.“

Deutlich erkennbar ist ein kräftiges Süd-Nord-Gefälle: Deutschlands teuerste Regionen liegen fast ausnahmslos im Süden; unter den Top Ten finden sich acht bayerische Landkreise. In mittlerweile fünf Landkreisen hat der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohneigentum die 5.000-Euro-Marke geknackt. Teuerster Landkreis ist Miesbach (Bayern) mit durchschnittlich 5.615 Euro pro Quadratmeter. Der Kreis gehört zum erweiterten Speckgürtel Münchens. Die bayerische Landeshauptstadt ist von hier aus noch gut mit der S-Bahn erreichbar. Aber auch exklusive Ferienwohnungen am Tegernsee und Domizile mit Alpen-Panorama sind sehr gefragt. Ein ähnlicher Effekt zeigt sich im Landkreis Nordfriesland, zu dem unter anderem das hochpreisige Sylt gehört. Dort wurden 2018 im Schnitt 5.588 Euro pro Quadratmeter fällig, was allerdings knapp drei Prozent weniger sind, als im Vorjahr. Erstmals seit Jahren gaben die Preise damit etwas nach. Ob der Preiszenit für Nordfriesland damit überschritten ist, wird sich in der kommenden Zeit zeigen.


Teuerste Regionen


Rang Stadt/Kreis Bundesland Quadratmeterpreis 2018 Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1 Miesbach Bayern 5.615,35 14,21%
2 Starnberg Bayern 5.613,42 5,94%
3 Nordfriesland Schleswig-Holstein 5.588,23 -2,94%
4 München (Landkreis) Bayern 5.585,61 4,70%
5 Fürstenfeldbruck Bayern 5.048,36 10,80%
6 Ebersberg Bayern 4.983,40 8,14%
7 Dachau Bayern 4.982,09 7,29%
8 Freising Bayern 4.403,69 6,91%
9 Erding Bayern 4.383,69 7,80%
10 Freiburg im Breisgau Baden-Württemberg 4.201,91 3,81%


Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI



Preisspirale erfasst auch Teile von Mitteldeutschland

Die stärksten Steigerungen betreffen aber nicht die klassischen Speckgürtel der Metropolen, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. Von der großen Nachfrage nach Wohneigentum profitiert nun auch der ländliche Raum. „Die Menschen suchen im Wohneigentum eine sichere Geldanlage, in und um die Metropolen wird es zunehmend eng und teuer, deshalb weichen Kaufinteressierte verstärkt in den ländlichen Raum aus“, erklärt Eva Grunwald von der Postbank. Den mit Abstand rasantesten Preisanstieg verzeichnet Suhl im Süden Thüringens. Dort wurden Wohnungen und Häuser um knapp die Hälfte teurer. In den Landkreisen Kronach (Oberfranken, nahe thüringische Grenze) und Kyffhäuserkreis (Nordthüringen) stiegen die Preise zwar etwas langsamer, aber dennoch betrug der Preisschub mehr als 40 Prozent. Auch der thüringische Landkreis Schmalkalden-Meiningen erfreut sich zunehmender Beliebtheit und wartet mit Preissprüngen um rund 39 Prozent auf. Trotz kräftigem Preisanstieg bleiben Wohnimmobilien mit Quadratmeterpreisen von 1.655 Euro in Suh , 1.729 Euro in Kronach und 893 Euro im Kyffhäuserkreis weiter erschwinglich. Mitteldeutschland rund um Erfurt in Thüringen und über die Grenze in Franken gehört zu den günstigen Regionen in Deutschland. Dort liegen die Preise noch deutlich unter dem Durchschnitt.



Steilster Anstieg


Rang Stadt/Kreis Bundesland Quadratmeterpreis 2018 Kaufpreisanstieg in Prozent (inflationsbereinigt)
1 Suhl, Stadt Thüringen 1.654,98 48,24%
2 Kronach Bayern 1.729,03 41,65%
3 Kyffhäuserkreis Thüringen 893,35 41,37%
4 Schmalkalden-Meiningen Thüringen 1.347,26 38,66%
5 Straubing-Bogen Bayern 1.394,79 31,82%
6 Wittmund Niedersachsen 3.240,01 24,04%
7 Bad Kissingen Bayern 1.751,80 24,00%
8 Lindau (Bodensee) Bayern 3.049,30 23,86%
9 Dessau-Roßlau, Stadt Sachsen-Anhalt 950,93 22,58%
10 Northeim Niedersachsen 1.163,37 22,43%


Quellen: Empirica, Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI



Risiko fallende Preise

Auch wer Haus oder Wohnung verkaufen möchte, sollte Preisentwicklungen auf den regionalen Märkten genau beobachten. „In Regionen mit fallenden Preisen sollten potenzielle Verkäufer besonders achtsam sein und unter Umständen eine zügige Abwicklung ins Auge fassen“, rät Immobilienexpertin Grunwald von der Postbank. Eingebrochen sind die Preise im Jahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr am stärksten in den Kreisen Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (-37,3 Prozent), Elbe-Elster in Brandenburg (-34,5 Prozent) und in Deutschlands kleinster kreisfreier Stadt Zweibrücken in Rheinland-Pfalz (-26 Prozent).
Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.



Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019

Der Postbank Wohnatlas 2019 ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisanalyse, die den ersten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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