Ramy Elsayad, Immobilienkreditvermittler

Die Prognose zur Entwicklung der Immobilienpreise zeigt also eher in Richtung aufwärts, wenn auch nicht mehr so stark wie die vergangenen Jahre. Gleichzeitig sind die Bauzinsen auf einem weiterhin niedrigen Niveau. Die niedrigen Zinsen konnten so die steigenden Immobilienpreise bis dato relativ gut ausgleichen. Doch während die Immobilienpreise weiter steigen, werden die Bauzinsen vermutlich nicht mehr sinken. Es gibt keine Vorzeichen für weiter sinkende Zinsen, sondern vermutlich einen Seitwärtstrend oder leichten Anstieg im Laufe des Jahres 2022.

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Steht ein Hausverkauf an oder wollen Sie Ihre Wohnung verkaufen, ist es sinnvoll, Ihre Immobilie im besten Licht zu präsentieren. Mit einer Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahme lässt sich der Wert der Immobilie steigern und Sie können so in der Regel höhere Verkaufspreise erzielen. Vor allem mit einer energetischen Sanierung erzielen Sie meist eine bessere Energieeffizienzklasse. Das ist für potenzielle Käufer attraktiv, da sich mit energetischen Maßnahmen viel Geld sparen lässt.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Die folgenden Faktoren haben einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie:

Lage: Die Lage einer Immobilie ist beeinflusst auch ihren Wert. Eine ausgebaute Infrastruktur oder eine exklusive Lage im Ort, wirken sich preissteigernd aus.
Ausstattung der Immobilie: Eine Photovoltaikanlage, eine Sauna oder eine Garage fördern den Preis.
Zustand der Immobilie: Ist die Immobilie gepflegt, wirkt sich das positiv auf den Verkaufspreis aus. Auch das Alter einer Immobilie spielt beim Wert eine Rolle.
Immobilienmarkt: Ist die Nachfrage nach Immobilien hoch und gibt es besonders viele Interessenten in einer bestimmten Region, steigert das den Wert einer Immobilie. Ist die Nachfrage niedrig, sind es die Kaufpreise in der Regel auch.

Lohnen sich Investitionen, um den Wert meiner Immobilie zu steigern?

Handelt es sich um kleinere Arbeiten wie die Reparatur kaputter Fließen oder den Einbau eines neues Fensters oder einer neuen Tür, kann sich das wertsteigernd auf die Immobilie auswirken. Bestehen die Außenanlagen aus reinem Mutterboden, kann sich die Investition in Rollrasen lohnen. Handelt es sich jedoch um größere Baumaßnahmen, wägen Sie Kosten und Nutzen gegeneinander ab. Erkundigen Sie sich bei einem Experten, wie viel mehr Verkaufserlös durch die jeweilige Renovierung erzielt werden kann.

Was ist der Unterschied zwischen Werterhaltung und Wertsteigerung?

Ist etwas defekt und Sie reparieren es, handelt es sich um eine Werterhaltung. Tauschen Sie beispielsweise nur eine kaputte Tür aus oder einen defekten Wasserhahn, bleibt der Wert der Immobilie derselbe.

Installieren Sie hingegen eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, steigern Sie damit den Verkehrswert eines Hauses. Sie erhalten dadurch in den meisten Fällen einen höheren Verkaufspreis.

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Neue Möbel und eine neue Küche können Sie mit einer Baufinanzierung grundsätzlich nicht finanzieren. Es gilt die Regel, alles was nicht mit dem Anwesen fest verbaut ist, kann auch nicht vom Baukredit abgedeckt werden.

Beim Hausbau kann es allerdings vorkommen, dass Sie mehr Darlehen aufgenommen haben als eigentlich nötig war. Ist der Bau abgeschlossen und sind beispielsweise 20.000 Euro von der Darlehenssumme übrig, können Sie diese zur freien Verwendung von der Bank erhalten. Allerdings nur, wenn dies vertraglich festgehalten wurde. Ist es nicht vertraglich festgehalten, fällt für den nicht abgerufenen Betrag unter Umständen eine Nichtabnahmeentschädigung an.

Dinge, die Sie in der Regel nicht mit einem separaten Immobiliendarlehen finanzieren können, sind unter anderem Carports, nachträglich erbaute Garagen, Gartenhäuser oder die Gartengestaltung. Neben dem Gegenwert, den man der Bank im Zuge einer Baufinanzierung als Sicherheit entgegenbringen muss, gibt es auch eine Mindestsumme für die Finanzierung. Diese beträgt in der Regel 50.000 Euro. Wohnen Sie also beispielsweise bereits einige Zeit in Ihrem Eigenheim und wollen nun eine Garage bauen oder den Garten neu gestalten, gewährt Ihnen die Bank dafür kein Immobiliendarlehen. Diese Dinge können Sie aber meist problemlos über einen Ratenkredit finanzieren.

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Das Wichtigste zuerst: Sie zahlen immer nur die Zinsen, die in Ihrem Darlehensvertrag vereinbart wurden, nicht die Grundschuldzinsen.

Im Grundbuch ist die Verzinsung für die Grundschuld vermerkt, die stets höher ausfällt als im Vertrag für Ihre Baufinanzierung festgelegt. Das liegt daran, dass die Bank die Grundschuld als Absicherung für die Kreditsumme versteht.

Zwar sind die Grundschuld und der Darlehensbetrag in der Regel gleich hoch, doch unterscheiden sich die Sollzinsen von den Grundschuldzinsen. Sie sind aber nicht abhängig voneinander. Das Kreditinstitut nutzt sie als Vorsichtsmaßnahme, um damit höhere, unvorhersehbare Forderungen in der Zukunft abzusichern. Zum Beispiel für den Fall, dass die aktuellen Bauzinsen steigen und so für die Anschlussfinanzierung höhere Zinsen als für das erste Darlehen anfallen.

Die Zinsen für die Grundschuld betragen circa 15 Prozent. Im Regelfall bleiben die Grundschuldzinsen jedoch eine Zahl auf dem Papier, die keine Auswirkung hat. Nur wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt, wird die Verzinsung der Grundschuld relevant: Dann kommen zusätzlich zu den Forderungen des Kreditinstituts noch die Grundschuldzinsen.

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Müssen Sie aufgrund des Coronavirus in Kurzarbeit und haben deshalb Gehaltseinbußen, sollten Sie sich zunächst dringend mit uns in Verbindung setzen. Mitunter gibt es die Möglichkeit, dass die Bank Ihnen eine Stundung, eine Tilgungsaussetzung oder ein Tilgungssatzwechsel der Rate bei Ihrer Baufinanzierung gewährt.

Die Möglichkeiten: Was bedeutet Stundung, Tilgungsaussetzung oder Tilgungssatzwechsel bei Kurzarbeit?

In den Krisenzeiten rund um das Coronavirus wissen natürlich auch unsere Bankpartner um die teils schwierigen Situationen, in die Menschen aufgrund von Kurzarbeit geraten können. So bieten einige unserer Bankpartner ihren Kunden Stundungen, Tilgungsaussetzungen oder Tilgungssatzwechsel an.

Bei der Stundung gewähren Banken die komplette Aussetzung der Monatsraten über einen bestimmten Zeitraum. In der Regel verlängert sich bei einer Stundung die Laufzeit der Baufinanzierung, denn die gestundeten Raten werden quasi an das Darlehen hinten angehängt. Es kann aber auch sein, dass Sie die gestundeten Raten später zusätzlich zu den normalen Raten zahlen müssen, wodurch sich die Rate dann zeitweise erhöhen kann. Mögliche Stundungszinsen können das Darlehen zudem auch teurer machen. Daher sollte eine Stundung nur im absoluten finanziellen Notfall gewählt werden.

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Die bereitstellungsfreie Zeit, die eigentlich bereitstellungszinsfreie Zeit heißt, beschreibt den Zeitraum, in dem eine Bank einem Kreditnehmer ein Darlehen zur Verfügung stellt und keine Zinsen für die Bereitstellung verlangt, obwohl der Kreditnehmer das Darlehen noch nicht (vollständig) abgerufen hat.

Wie funktioniert das genau?

Normalerweise ist es so, dass Banken eine Baufinanzierung bei einem Hausbau nicht in der gesamten Summe auszahlen, sondern Stück für Stück. Nach jedem fertigen Bauabschnitt kann der Darlehensnehmer die Rechnungen der Bauunternehmen an die Bank leiten und diese überweist das Geld an die Unternehmen. Nach und nach schrumpft so das verfügbare Darlehen.

Je nachdem wie gut der Bau vorangeht, kann es auch mal ein Jahr oder länger dauern, bis der Neubau steht und bezugsfertig ist. Die Bank muss in dieser Zeit die Summe der Baufinanzierung für den Darlehensnehmer bereitstellen – also immer verfügbar halten. Als Gegenleistung für diese Bereitstellung verlangt sie monatlich Zinsen. Diese Zinsen nennt man daher passender Weise Bereitstellungszinsen. Je länger es dauert, bis die vollständige Baufinanzierung abgerufen ist, desto mehr Zinsen fallen an und desto teurer wird die Baufinanzierung.

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Eine Baufinanzierung können Sie nicht einfach so aufstocken. Ein Darlehensvertrag gilt nach Ihrer Unterschrift als abgeschlossen und ist verbindlich. Die darin vereinbarten Konditionen gelten lediglich für die bestimmte Darlehenssumme. Zudem erfolgte die Kreditzusage anhand Ihrer Bonität für diese bestimmte Kreditsumme. In der Praxis ist daher meist ein zweiter Kredit notwendig.

Welche Möglichkeiten habe ich, meine Baufinanzierung aufzustocken?

Benötigen Sie mehr Geld, weil Sie die Erstfinanzierung zu eng geplant haben oder weil Sie nach einigen Jahren an eine Modernisierung denken, haben Sie 2 Möglichkeiten:

Sie schließen einen zweiten Kredit ab.
Sie entscheiden sich für eine Umschuldung.

1) Sie schließen einen zweiten Kredit ab

Die häufigste Form, um an mehr Geld zu kommen, ist ein weiterer Kredit. Dafür durchlaufen Sie den gesamten Prozess erneut: Sie beantragen einen Hauskredit, die Bank prüft Ihre finanziellen Verhältnisse und den Verwendungszweck, schlägt Ihnen einen Zinssatz vor und Sie unterschreiben den Darlehensvertrag. Jeder weitere Kredit wird im Grundbuch nach der Erstfinanzierung notiert. Es handelt sich demnach um eine Nachrangfinanzierung und geht in der Regel mit einem schlechteren Sollzins einher.

2) Sie entscheiden sich für eine Umschuldung

In diesem Fall schließen Sie ebenfalls einen neuen Kredit ab in Höhe Ihrer Restschuld aus der Erstfinanzierung sowie dem neuen benötigten Betrag. Mit dem einen Teil lösen Sie dann die erste Baufinanzierung ab. Mit dem anderen Teil starten Sie Ihr Bauvorhaben. Auch in diesem Fall findet eine erneute Prüfung Ihrer finanziellen Verhältnisse statt. Sind zudem weniger als 10 Jahre nach Abschluss der Erstfinanzierung vergangen, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Wann muss ich meine Baufinanzierung aufstocken?

Warum Sie Ihre Baufinanzierung aufstocken wollen, kann mehrere Ursachen haben. Nachfolgend seien nur einige wenige Gründe genannt:

Sie planen einen Dachbodenausbau.
Sie wollen Ihr Haus modernisieren.
Sie merken während der Bauphase, dass Sie zu eng kalkuliert haben.
Sie wollen Ihre Immobilie altersgerecht umbauen.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Baufinanzierung aufzustocken?

Wollen Sie Ihre Baufinanzierung aufstocken, schaut sich die Bank zunächst den Verwendungszweck an. Benötigen Sie lediglich Geld, um „flüssig“ zu sein, wird Sie Ihnen kein Geld im Rahmen einer Baufinanzierung gewähren. Planen Sie jedoch Baumaßnahmen im Zusammenhang mit Ihrem Haus, ist eine weitere Baufinanzierung wahrscheinlich. Zudem wird Sie sich Ihre finanzielle Situation anschauen. Dazu gehören:

Regelmäßiges Einkommen
Bisherige Ratenzahlungen pünktlich gezahlt
SCHUFA-Score
Schätzt die Bank das

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Nein, eine Kaufabsichtserklärung ist nicht bindend und verpflichtet Sie daher nicht zum Hauskauf. Rechtlich bindend ist erst der notariell beglaubigte Kaufvertrag. Eine Kaufabsichtserklärung ist eine Vereinbarung zwischen Käufer, Makler oder dem Verkäufer direkt, um das Interesse aller Parteien am Hauskauf schriftlich festzuhalten. Als potenzieller Käufer erhalten Sie durch die Kaufabsichtserklärung die Sicherheit, dass die Immobilie für eine gewisse Zeitspanne keinen anderen Interessenten angeboten wird.

Wie kommt eine Kaufabsichtserklärung zustande?

Sie haben Ihre Wunschimmobilie gefunden und wollen diese wirklich kaufen, dann können Sie eine Kaufabsichtserklärung abgeben, die auch Reservierungsvereinbarung genannt wird. Gewöhnlich wird die Kaufabsichtserklärung vom Makler oder dem Verkäufer aufgesetzt. Zwar sind die Vertragsinhalte individuell, doch in der Regel sind neben personenbezogenen Daten, Adresse, Reservierungszeit, Zahlungsbedingungen sowie Rücktrittsklauseln enthalten. Ferner kann in der Kaufabsichtserklärung auch ein Notartermin zum Unterschreiben des späteren Kaufvertrags festgehalten werden.

Die Kaufabsichtserklärung ist zwar nicht bindend, gibt beiden Parteien aber Sicherheit und damit auch Zeit, sich in Ruhe um beispielsweise fehlende Genehmigungen und Gutachten zu kümmern oder Finanzierungsdetails mit der Bank zu klären. Wie lange die Reservierung gültig ist, hängt von Ihrem Verhandlungsgeschick ab. Im Regelfall sind es ein bis zwei Monate.

Mögliche Rücktrittsfolgen einer Kaufabsichtserklärung?

Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer können jederzeit von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten. Obwohl die Kaufabsichtserklärung nicht bindend ist, kann ein Rücktritt Konsequenzen haben. Wurde beispielsweise bereits ein Notar mit dem Aufsetzen des Kaufvertrages beauftragt und springt dann eine Partei ab, muss diese zumindest die Hälfte der anfallenden Notarkosten übernehmen. Zudem kann es vorkommen, dass Sie mit der Kaufabsichtserklärung eine Reservierungsgebühr leisten sollen. Kommt es zum Abschluss eines Kaufvertrags, wird die Reservierungsgebühr gewöhnlich mit dem Kaufpreis oder der Maklercourtage verrechnet.

Sollten Sie von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten, kann es sein, dass Ihnen die Reservierungsgebühr vereinbarungsgemäß nicht zurückgezahlt wird. Dieses Vorgehen ist allerdings rechtlich umstritten und kann oft gerichtlich angefochten werden. Daher ist es empfehlenswert, immer eine Kaufabsichtserklärung ohne Reservierungsgebühr zu vereinbaren. Um einen möglichen Rechtsstreit vorzubeugen, sollten Sie bei Unklarheiten einen Fachanwalt befragen.

Fazit

Eine Kaufabsichtserklärung ist nicht bindend – weder für den Verkäufer noch für Sie. Keine Partei ist verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen beziehungsweise zu kaufen. Gleichwohl hat die Kaufabsichtserklärung einen gewissen offiziellen Charakter, da sie der Ausgangspunkt für den Kaufvertrag sein kann. Ihr Interesse an der Immobilie sollte daher groß sein. Doch geben Sie eine Kaufabsichtserklärung nur ab, wenn Sie sich die Immobilie auch wirklich leisten können.

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Eigenleistung kann bei der Baufinanzierung als Eigenkapital angerechnet werden. Das bedeutet, dass Sie weniger bares Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einbringen müssen, da bestimmte Arbeiten, die Sie eigenständig am Haus erbringen können – also Eigenleistung – angerechnet werden können. In der Regel können bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme als Eigenleistung angerechnet werden.

Diese Arbeiten können als Eigenleistung angerechnet werden

Grundsätzlich sollten nur die Arbeiten als Eigenleistung angerechnet und eigebracht werden, die Sie wirklich auch erbringen können. Wenn Sie nicht vom Fach sind, sollten Sie beispielsweise Arbeiten am tragenden Mauerwerk, Dach oder an sämtlichen Leitungen auf jeden Fall von professionellen Handwerkern ausführen lassen. Allerdings gibt es Maßnahmen und Arbeiten, die auch ungelernte Handwerker mit etwas Geschick selbst erledigen können. Darunter zählen folgende Arbeiten:

Malerarbeiten
Tapezieren
Laminat verlegen
Teppich verlegen
Arbeiten im Gartenbereich wie Zäune setzen oder Gartengestaltung
Sind Sie vom Fach oder haben Fachleute im Freundeskreis, können Sie auch Türen erneuern oder selbst einsetzen sowie das Dach von innen dämmen. Mit solchen Arbeiten lassen sich je nach Größe des Hauses zwischen 10.000 und gut 25.000 Euro sparen.

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Um eine Nachrangfinanzierung, oder auch: ein Nachrangdarlehen, zu erklären, holen wir zunächst etwas weiter aus: Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, dann gehen Sie in der Regel zu einer Bank und leihen sich Geld im Rahmen einer Baufinanzierung.

Im Gegenzug dafür, dass die Bank Ihnen eine vergleichsweise hohe Summe zur Verfügung stellt, zahlen Sie zwar Zinsen, die Bank möchte aber noch mehr Sicherheit erhalten. Um ihr diese Sicherheit zu verschaffen, wird sie als Gläubiger mit einer Grundschuld in Höhe Ihrer Finanzierungssumme ins Grundbuch eingetragen. Dadurch erhält sie ein sogenanntes „dingliches Verwertungsrecht“ an der Immobilie, und darin besteht die erwähnte Sicherheit: Sollten Sie einmal zahlungsunfähig werden und Ihre monatlichen Raten für die Baufinanzierung nicht mehr begleichen können, hat die Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, um ihr Geld wiederzubekommen. In der Regel initiiert sie dann eine Zwangsversteigerung.

Wodurch unterscheiden sich erstrangige Finanzierung und Nachrangfinanzierung?

Bei Ihrer ersten Baufinanzierung wird die Bank als erster Gläubiger erstrangig ins Grundbuch eingetragen. Die dabei entstehenden Kosten zeigt Ihnen unser Grundbuchrechner. Angenommen, Sie möchten nun eine weitere Baufinanzierung aufnehmen, während die erste noch läuft. Zum Beispiel, weil Sie noch einen Anbau finanzieren wollen. Dann wird die Bank, die Ihnen die zweite Baufinanzierung gewährt, hinter Ihrer ersten Bank nachrangig ins Grundbuch eingetragen. Daher spricht man auch von einem Nachrangdarlehen bzw. einer Nachrangfinanzierung.

Auch die zweite Bank erhält dann durch den Grundbucheintrag eine Sicherheit für das verliehene Geld. Falls Sie anschließend zahlungsunfähig werden, bedeutet das: Zuerst darf die erste Bank ihr dingliches Verwertungsrecht in die Praxis umsetzen, und dann die zweite Bank. Weil sich nicht sicher sagen lässt, ob beispielsweise nach der Zwangsversteigerung noch etwas für die zweite Bank übrig bleibt, ist die Nachrangfinanzierung für sie mit größeren Unsicherheiten verbunden. Aus diesem Grunde sind Nachrangdarlehen in der Regel teurer als erstrangige Finanzierungen. Durch höhere Zinsen gleicht die zweite Bank ihr Risiko wieder aus.

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Ja. Sie können bei einem Hauskauf die Versicherung wechseln. Sie übernehmen aber zunächst automatisch die bereits bestehende Gebäudeversicherung – siehe auch § 69 im Versicherungsvertragsgesetz (VVG). Informieren Sie bitte auch die Versicherungsgesellschaft über den Kauf (§ 71 VVG).

Sie haben ab der Eigentumsumschrift im Grundbuch einen Monat Zeit, die Versicherung zu kündigen – entweder mit sofortiger Wirkung oder besser zum Ablauf der laufenden Versicherungsperiode (siehe § 70 VVG). Sie können so die vom Verkäufer bereits gezahlte Versicherungsprämie noch ausnutzen.

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Es gibt zwei Dinge, die Sie unbedingt bei einer Baufinanzierung beachten sollten:

1-Sie sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanzieren können.
2-Die billigste ist nicht auch die beste Baufinanzierung.

Kaufnebenkosten:
Prinzipiell besagt eine Faustregel, dass Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen finanziellen Mitteln stemmen können sollten. Die Kaufnebenkosten betragen rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises und fallen zusätzlich zum Kaufpreis an.

Beste Baufinanzierung:
Achten Sie bei der Baufinanzierung auch darauf, dass sie zu Ihnen und Ihren finanziellen Bedürfnissen passt. Die Finanzierung mit dem niedrigsten Zinssatz ist nicht automatisch die beste für Sie. Womöglich möchten Sie mehr Flexibilität durch Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel haben? Diese Extras gehen häufig mit einem Zinsaufschlag einher, der sich aber auf lange Sicht für Sie rechnen kann.

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Um erfolgreich einen Hauskredit zu erhalten, spielen folgende Voraussetzungen eine wichtige Rolle:

1.Eigenkapital
2.Monatliches Nettogehalt
3.Weitere Vermögenswerte (Wertpapiere, Ersparnisse, vorhandene Immobilien)
4.Beschäftigungsverhältnis (unbefristet, befristet, selbstständig)
5.Alter
6.Familienstand (Gibt es einen zweiten Kreditnehmer?)
7.Wert Ihrer Immobilie (Ist das Objekt werthaltig? Wie ist die Lage?)
8.SCHUFA-Auskunft

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Die meisten Banken habe eine Bewertungssoftware, in die Sie zahlreiche Eckdaten der Immobilie und des Grundstücks eingeben. Aus der Eingabe dieser Daten ermittelt die Software den sogenannten Beleihungswert für die zu finanzierende Immobilie. Leider ist die Software in vielen Fällen sehr ungenau, sodass sich zu niedrige Verkehrswerte ergeben.

Jede Bank hat ihre eigene Berechnungsgrundlage, um eine Immobilie zu bewerten. Grob gesagt, werden vom Verkehrswert einer Immobilie 10 bis 15 Prozent Sicherheitsabschlag subtrahiert. So erhält die Bank einen Beleihungswert, der in die Baufinanzierung aufgenommen wird.

Warum ermittelt die Bank einen Beleihungswert?

Wenn Sie sich Geld von der Bank leihen, möchte die Bank sicher gehen, dass sie das Geld auch vollständig, inklusive Zinsen, zurück erhält. Dafür fordert die Bank Sicherheiten, die im Fall von Zahlungsausfällen veräußert werden können. In der Regel werden die zu finanzierenden Immobilien durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch als Sicherheiten hinterlegt. Da Immobilien im Lauf der Jahre an Wert verlieren, rechnet die Bank mit einem Wert, den sie beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung auf jeden Fall erzielt. Damit versucht die Bank, finanziellen Verlusten zu entgehen. Der Beleihungswert ist folglich stets niedriger als der Verkehrswert einer Immobilie, der von Faktoren wie der Lage oder der wirtschaftlichen Wohnsituation beeinflusst wird.

Welche Anforderungen gibt es an die Banken, den Beleihungswert zu ermitteln?

Die Banken ermitteln den Wert einer Immobilie nicht nach Gutdünken. Sie unterliegen festgelegten Verfahren und Anforderungen, wenn auch jede Bank etwas unterschiedliche rechnet. Banken, die sich über Pfandbriefe finanzieren, unterliegen der seit 2006 gültigen Beleihungswerteermittlungsverordnung (BelWertV). Immobilien über einem Wert von 400.000 Euro sind von einem externen Gutachter zu bewerten.

Achten Sie übrigens darauf, dass die Bank Ihnen das Wertgutachten für Ihre Immobilie nicht in Rechnung stellt. Das ist nach einem Urteil des Landgerichts Stuttgart seit 2007 nicht mehr zulässig. Achten Sie daher auf versteckte Begriffe wie „Wertermittlungsgebühr“ oder „Schätzkosten“. Da die Werteermittlung im Interesse der Bank liegt und zu den gesetzlichen Pflichten einer Bank gehört, dürfen die Kosten nicht mehr auf den Verbraucher übertragen werden.

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Das hängt in erster Linie von Ihrem Nettohaushaltseinkommen und Ihrem vorhandenen Eigenkapital ab. Und natürlich von der Frage, in welcher Höhe Sie eine Baufinanzierung benötigen, um das gewünschte Haus zu erwerben. Aus Ihrem Einkommen lässt sich zuerst die mögliche, monatliche Rate und die maximale Kreditsumme berechnen. Daraus ergibt sich dann der Kaufpreis der Immobilie. Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie dabei am besten vorgehen.

Erster Schritt: Die Monatsrate berechnen
Als wichtigste Faustregel bei diesem Schritt gilt:


Die monatliche Rate, die Sie zur Rückzahlung der Baufinanzierung aufbringen müssen, sollte nicht höher ausfallen als 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens.

Unter dem Nettohaushaltseinkommen versteht man alle Einkünfte eines Haushaltes nach Abzug von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen. Mal angenommen, Ihr Nettohaushaltseinkommen beträgt 4.000 Euro, dann können Sie maximal 1.400 Euro monatlich in die Rückzahlung der Baufinanzierung investieren. Nun stellt sich noch die Frage, wie hoch dann der maximale Kaufpreis ausfallen darf und wie Sie die benötigte Kreditsumme berechnen, sprich: wie viel Geld Ihnen eine Bank allerhöchstens leihen würde.

Zweiter Schritt: Die Kreditsumme berechnen

In diesem Schritt müssen weitere Faktoren berücksichtigt werden, nämlich das vorhandene Eigenkapital und nicht zu vergessen die Kaufnebenkosten, denn die addieren sich ja auch noch zum Kaufpreis hinzu. Und ein Puffer für unvorhergesehene Ereignisse ist auch nicht verkehrt. Sie merken schon, an dieser Stelle wird es komplizierter, und mit einfachen Berechnungsformeln kommt man nicht weit.

Hier hilft Ihnen unser Budgetrechner weiter: Dort geben Sie einfach Ihr monatliches Haushaltsnettoeinkommen und Ihr Eigenkapital ein. Dann können Sie noch auswählen, ob Sie als Monatsrate tatsächlich die vollen 1.400 Euro ausreizen möchten und erhalten als Ergebnis den maximal möglichen Kaufpreis der Immobilie und die damit verbundene Kreditsumme.

Bei einem monatlichen Haushaltsnettoeinkommen von 4.000 Euro und einer maximalen Monatsrate von 1.400 Euro könnten Sie sich laut dem Budgetrechner ohne Eigenkapital ein Haus mit einem Kaufpreis von 360.857 Euro leisten. Sie sehen im Ergebnisfeld des Budgetrechners, dass das Darlehen dann insgesamt bei 420.000 Euro läge, um alle Nebenkosten mit abdecken zu können. Doch Vorsicht: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist zwar bei sehr guter Bonität und stabilem, hohem Einkommen möglich, aber riskant. Mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises sollten Sie aus eigener Tasche bezahlen können, um das Finanzierungsrisiko in Grenzen zu halten.

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Wir raten dazu, maximal 35 bis 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Tilgung Ihres Hauskredits aufzubringen. Dadurch ist gewährleistet, dass Sie trotz dieser finanziellen Belastung Ihren Lebensunterhalt auch weiterhin bedenkenlos bestreiten können.

Auch die meisten Banken werden einer monatlichen Rate Ihrer Baufinanzierung oberhalb der 40 Prozent nicht zustimmen. So minimieren die Finanzinstitute das Ausfallrisiko der Ratenzahlung und Sie kommen im Falle einer unvorhergesehenen Änderung Ihrer Lebensumstände nicht in eine missliche finanzielle Lage.

Nebenkosten und Lebensstandard im Blick behalten:

Zudem ist es wichtig, sich im Klaren darüber zu sein, dass zu der monatlichen Finanzierungsrate für das Wohneigentum eine Reihe Nebenkosten anfallen. Strom, Heizung, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Telefon, Internet und Lebensmittel kosten Geld und sollten bei der Berechnung berücksichtig werden.

Eine Faustregel besagt, dass eine vierköpfige Familie mit einem Hauptverdiener im Durchschnitt 1.250 Euro für die genannten Nebenkosten veranschlagt. Hinzu kommen jährliche Aufwendungen wie beispielsweise die Grundsteuer.

Rechnungsbeispiel zum Einkommen:

Eine Familie mit zwei Kindern hat laut dem Statistischen Bundesamt rund 4.200 Euro netto im Monat zur Verfügung. Um ihr Eigenheim zu finanzieren, entschließt sie sich, 40 Prozent dieses Einkommens für die Tilgung der Raten zu investieren. Das ergibt eine monatliche Zahlung von 1.680 Euro für das Haus. Nach dem Abzug der durchschnittlichen Nebenkosten von 1.250 Euro bleiben der Familie 1.270 Euro monatlich übrig.

Das ist ein gutes finanzielles Polster. Denn es ist auch während der Tilgungszeit ratsam, ausreichend Rücklagen zu bilden. So können Sie nicht nur plötzliche Ereignisse wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit ausgleichen. Auch Urlaube, Geschenke, Klassenfahrten oder Freizeitaktivitäten können von diesen Rücklagen gezahlt werden.

Und zu guter Letzt: Hausbesitzer wissen nur zu gut, dass im Laufe der Jahre immer wieder Reparaturen am Heim zu erledigen sind. Nach rund zehn Jahren können bereits größere Investitionen in neue Verfugungen am Dach oder auch ein neuer Teppichboden möglich sein. Nach 15 Jahren kann mit einem neuen Außenanstrich oder Reparaturen am Warmwasserboiler oder Heizöltank gerechnet werden. Der Verband privater Bauherren rät daher, jährlich rund einen Euro Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen, um für etwaige Reparaturkosten gewappnet zu sein.

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Durch Eigenkapital wird das Risiko der Bank minimiert, ihr Geld nicht wiederzubekommen. Bringen Sie Eigenkapital in Ihre Finanzierung ein, tilgen Sie Ihr Darlehen nicht nur schneller, die Bank kommt Ihnen auch noch mit niedrigeren Zinsen entgegen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist für die Bank stets risikobehaftet.

Wenn Banken Geld an die Darlehensnehmer verleihen, besteht stets das Risiko, dass sie das Geld nicht zurückbekommen. Aus diesem Grund kalkulieren sie bereits einen Wert, den sie mit ziemlicher Sicherheit bei einer Zwangsversteigerung für die zu finanzierende Immobilie bekommt, den Beleihungswert. Von diesem Wert zieht die Bank noch einmal einen Risikoabschlag, um das Risiko der Wertminderung abzufangen. Dieser Wert stellt die Maximalsumme dar, die eine Bank bereit ist, an den Kreditnehmer zu verleihen. Die Differenz muss der Kreditnehmer in Form von Eigenkapital aufbringen.

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Aus der Sicht der Banken kommt eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in folgenden 2 Fällen infrage:

1.Banken lassen sich lieber auf 100-%-Finanzierungen ein, bei denen der Käufer wenigstens die Kaufnebenkosten selbst beisteuert. Denn bei 110-%-Finanzierungen müssen sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren. Gelder, die für die Grunderwerbsteuer oder die Maklergebühr gebraucht werden, sind nach dem Kauf aber ausgegeben – es gibt für sie keinen materiellen Gegenwert mehr. Das erhöht das gesamte Finanzierungsrisiko und wird von Banken nicht so gern gesehen. Das hohe Risiko bei einer 110-%-Finanzierung versucht die Bank mit einem Zinsaufschlag, auch Risikoabschlag, abzufedern. Aus diesem Grund ist die 110-%-Finanzierung meist teurer als eine 100-%-Finanzierung.

2.Der Zustand und die Lage der Immobilie ist ein weiterer, wichtiger Faktor, der die Bank dazu bringt, einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zuzustimmen. Eine baufällige Immobilie in einer wenig beliebten Wohngegend wird vermutlich keine Bank ohne Eigenkapital finanzieren. Ist das Objekt aber gut erhalten und steht es in bevorzugter Lage, steigert dies die Chancen, eine Finanzierung zu bekommen.

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Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird der volle Kaufpreis einer Immobilie über einen Immobilienkredit finanziert. Diese Finanzierung wird oft daher vereinfacht als Vollfinanzierung bezeichnet. Doch tatsächlich wird bei einer Vollfinanzierung mehr als 100% vom Kaufpreis finanziert. Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital unterscheidet sich daher in diese 2 Varianten:


1.100-%-Finanzierung: Bei der 100-%-Finanzierung wird lediglich der Kaufpreis der Immobilie durch Kredite finanziert. In diesem Fall trägt der Käufer die Kaufnebenkosten selbst.


2.110-%-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Bei der Vollfinanzierung müssen zusätzlich auch alle anfallenden Kaufnebenkosten über das Hauptdarlehen oder über einen separaten Privatkredit abgedeckt werden. Dementsprechend bringt der Käufer in diesem Fall 0 € Eigenkapital ein.

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis für Ihre Immobilie anfallen. Dazu zählen unter anderem Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Grundbuch- und Maklergebühren. Die Kaufnebenkosten belaufen sich in der Regel auf 10 bis 15 % des Kaufpreises.

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Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist unter bestimmten Voraussetzungen problemlos möglich. Fest steht aber, dass das Fehlen von eigenen Mitteln das Risiko der gesamten Immobilienfinanzierung erhöht. Zum Thema Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist es für Sie wichtig, diese Fakten zu kennen:

1.Unterschieden wird zwischen einer 100-%-Finanzierung und einer 110-%-Finanzierung. Während bei einer 100-%-Finanzierung der Kaufpreis finanziert wird, werden bei einer 110-%-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten finanziert

2.Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kommt für Personen infrage, die eine hohe Bonität aufweisen.
Kreditnehmer mit sehr hohem Einkommen haben bessere Chancen auf eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital.
Banken finanzieren ohne Eigenkapital Immobilien in einer hervorragenden Lage und in sehr gutem Zustand.
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer als mit Eigenkapital. Die Zinsen werden meist höher veranschlagt.

3.Die Nachteile der Vollfinanzierung: höhere monatliche Rate und eine längere Laufzeit.
Es ist empfehlenswert, mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 % des Kaufpreises selbst aufzubringen.

Herzliche Grüße
Ramy Elsayad

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