Warum die Gebäudeversicherung Ihre Verhandlungsposition stärken kann
Beim Immobilienkauf achten die meisten Käufer zunächst auf den offensichtlichen Zustand des Objekts: Lage, Baujahr, Grundriss, Dach, Fassade, Fenster, Heizung. Im nächsten Schritt folgt die klassische Unterlagenprüfung – Baupläne, genehmigte und nicht genehmigte An- oder Umbauten, Modernisierungsnachweise, Energieausweis.
Was dabei häufig übersehen wird: Die bestehende Gebäudeversicherung kann wertvolle Hinweise auf den tatsächlichen Zustand der Immobilie liefern – Hinweise, die auf den ersten Blick weder sichtbar noch aus Bauunterlagen eindeutig ableitbar sind.
Warum ein Blick in die Gebäudeversicherung sinnvoll ist
Gebäudeversicherungen werden im Regelfall ohne Selbstbeteiligung abgeschlossen. Das gilt insbesondere für selbstgenutzte Wohnimmobilien. Eine vereinbarte Selbstbeteiligung ist dort sehr selten – und wenn sie existiert, dann häufig nicht freiwillig.
Genau hier liegt der entscheidende Punkt für Kaufinteressenten.
Selbstbeteiligung als Warnsignal
Fordert der Versicherer im laufenden Vertrag eine Selbstbeteiligung, hat das meist einen klaren Hintergrund:
eine auffällige Schadenhistorie.
Besonders aufmerksam sollten Sie werden, wenn:
überhaupt eine Selbstbeteiligung vereinbart ist
die Selbstbeteiligung nur für einzelne Gefahrbereiche gilt (z. B. Leitungswasser oder Sturm)
Beispiel: Selbstbeteiligung bei Leitungswasser
Ist eine Selbstbeteiligung ausschließlich im Bereich Leitungswasser vereinbart, deutet das häufig auf eine erhöhte Anzahl von Rohrbrüchen hin. In der Praxis bedeutet das oft:
veraltete oder materialbedingt problematische Wasserleitungen
sanierungsbedürftige Heizungs- oder Warmwasserleitungen
frühere Reparaturen in Eigenregie ohne fachgerechte Ausführung
Ein reales Praxisbeispiel:
Bei einem Objekt kam es innerhalb von sechs Monaten zu sieben Rohrbrüchen. Erst ein Gutachten zeigte, dass der Vorbesitzer bei einer Eigen-Sanierung ungeeignete Materialien für Warmwasserleitungen verwendet hatte. Der Käufer hatte hiervon keine Kenntnis – der Kauf wurde später mit anwaltlicher Unterstützung rückabgewickelt.
Beispiel: Häufige Sturmschäden
Auch im Bereich Sturm kann eine Selbstbeteiligung aufschlussreich sein. In einem konkreten Fall lag ein Haus exponiert auf einer Anhöhe, voll in der Hauptwindrichtung. Nahezu jeder stärkere Sturm verursachte Schäden an Dach oder Fassade. Die Folge: Der Versicherer diktierte eine Selbstbeteiligung, um die Schadenquote zu begrenzen.
„Zahlt doch die Versicherung?“ – nur bedingt richtig
Natürlich übernimmt die Gebäudeversicherung Schäden – bis zu einem gewissen Punkt. Wird die Schadenhäufigkeit zu hoch, reagieren Versicherer:
mit Selbstbeteiligungen
mit Beitragsanpassungen
oder im Extremfall mit Kündigung des Vertrags
Eine gekündigte oder stark belastete Schadenhistorie kann den Neuabschluss einer Gebäudeversicherung deutlich erschweren oder sogar unmöglich machen. Das ist ein erhebliches Risiko für den Käufer.
Konkreter Tipp für Kaufinteressenten
Lassen Sie sich vom Verkäufer unbedingt:
die aktuelle Gebäudeversicherungspolice zeigen
eine Schadenübersicht der letzten fünf Jahre aushändigen
Diese Schadenhistorie kann der Eigentümer bei seiner Versicherung anfordern und erhält sie in der Regel problemlos.
Ihr Vorteil bei der Kaufpreisverhandlung
Die Informationen aus der Gebäudeversicherung liefern Ihnen:
Hinweise auf versteckte technische Mängel
eine realistische Einschätzung möglicher Sanierungsbedarfe
eine starke Argumentationsbasis für Kaufpreisverhandlungen
Denn notwendige Sanierungen – etwa am Leitungsnetz oder an sturmgefährdeten Bauteilen – müssen wirtschaftlich im Kaufpreis berücksichtigt werden.
Fazit
Eine Immobilie sollte nicht nur optisch und rechtlich geprüft werden.
Die Gebäudeversicherung ist ein oft unterschätztes Analyseinstrument, das wertvolle Rückschlüsse auf den tatsächlichen Zustand des Hauses zulässt.
Wer Police und Schadenverlauf prüft, kauft nicht nur informierter – sondern verhandelt auch deutlich besser.
