Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat sich in den letzten zwei Jahren stark verändert. Sinkende Wohnungspreise bei steigendendem Zinsniveau und stark angestiegenen Baustoffpreisen brachten den Markt förmlich zum Erliegen. Ein Punkt hat sich nicht geändert: Die Mieten steigen weiter an.
Doch seit einigen Monaten haben sich die Rahmenbedingungen verändert. Es ergeben sich gerade in sogenannten Mittel- und Oberzentren, also Städte mit 50.000 - 500.000 Einwohngern und Randlagen von Metropolen, attraktive Investitionsmöglichkeiten.
Besonders jetzt könnte der richtige Zeitpunkt sein, in Bestandsimmobilien in diesen Regionen zu investieren. Es gibt mehrere Gründe, warum diese Strategie erfolgversprechend ist:
Antizyklisches Investieren: Ein bewährter Ansatz. Antizyklisches Investieren bedeutet, entgegen dem Markttrend zu investieren. Während viele Investoren
noch in ,,Schockstarre“ verharren, bieten solche Lagen oft unerkannte Potenziale. Diese Strategie basiert auf der Annahme, dass Märkte zyklisch sind
und sich Chancen ergeben, wenn andere zögern. In den letzten Jahren haben sich Investitionen stark auf A-Lagen konzentriert, was zu stark steigenden Preisen und sinkenden Renditen geführt hat. Im Gegensatz dazu sind B- und C-Lagen oft stabiler und weniger volatil, was sie zu attraktiven Zielen für antizyklische Investoren macht. Hier können noch vergleichsweise günstige Immobilien erworben werden, die in Zukunft an Wert gewinnen könnten und sich vor allem von Tag 1 an bereits rechnen, weil die Miete die Zinsen, die Kosten und ggf. noch einen Teil Tilgung trägt.Diese Konstellation sucht man in Metropolen oft vergeblich.
Der Wohnungsmarkt in Deutschland:
Ein hoher Bedarf an Wohnungen. Der deutsche Wohnungsmarkt benötigt weiterhin dringend neue Wohnungen. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft fehlen in Deutschland derzeit rund 700.000 Wohnungen. Diese Knappheit betrifft nicht nur die großen Städte, sondern auch mittelgroße Städte und Randlagen.
Die anhaltende Urbanisierung und die demografischen Veränderungen führen zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum. Besonders in B- und C-Lagen besteht ein erheblicher Bedarf an bezahlbaren Wohnmöglichkeiten.
Der stagnierende Neubaumarkt:
Ein wachsendes Problem. Der Neubaumarkt in Deutschland stagniert. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wurden im Jahr 2023 weniger als 300.000 neue Wohnungen fertiggestellt, obwohl der Bedarf bei rund 400.000 Neubauwohnungen pro Jahr liegt. Angesichts der um rund ein Viertel gesunkener Genehmigungszahlen und unter Berücksichtigung der Bauzeiten werden die Fertigstellungszahlen voraussichtlich weiter sinken. Diese Stagnation verschärft den Wohnraummangel und treibt die Nachfrage nach Bestandsimmobilien weiter an.
In vielen B- und C-Lagen sind die Neubautätigkeiten besonders gering, was den Wert und die Attraktivität von Bestandsimmobilien erhöht. Investoren,
die in bestehende Immobilien investieren, können von dieser Knappheit profitieren und sich langfristig stabile Mieteinnahmen sichern.
Preisrückgänge: Eine Chance für Schnäppchenjäger. In einigen B- und C-Lagen sind die Immobilienpreise in letzter Zeit sogar leicht rückläufig gewesen
oder haben sich zumindest stabilisiert. Diese Preisrückgänge bieten eine hervorragende Gelegenheit für Investoren, die günstige Immobilien erwerben
möchten, bevor die Preise wieder anziehen. Während in den A-Lagen die Preise weiterhin hoch sind, können Investoren in B- und C-Lagen Immobilien
zu attraktiven Konditionen kaufen. Dies ermöglicht nicht nur eine bessere Rendite, sondern auch einen potenziell höheren Wertzuwachs, wenn die Preise in
diesen Regionen wieder steigen.
Zinsniveau: Wieder günstiger als der langfristige Durchschnitt!
Das aktuelle Zinsniveau ist eher rückläufig und günstig im Vergleich zum langfristigen Mittel. Niedrige Zinsen bedeuten, dass die Finanzierungskosten
für Immobilienkäufe derzeit besonders attraktiv sind. Investoren können wieder zu günstigen Konditionen Kapital aufnehmen, was die Rentabilität
von Immobilieninvestitionen erheblich erhöht. Diese günstigen Finanzierungsbedingungen sind ein starkes Argument für Investitionen in Bestandsimmobilien.
Steigende Mieten: Ein starker Marktindikator. Ein weiterer entscheidender Faktor ist die kontinuierliche Steigerung der Mieten. Trotz einiger politischer
Maßnahmen zur Mietpreisbremse sind die Mieten für Wohnungen in Deutschland z.B. im Jahr 2023 um 4,8 % gestiegen. Es ist weiterhin von steigenden Mieten auszugehen. Denn Mietpreisbremse oder ähnliche Vehikel hin oder her, sie ändern nicht die Grundsituation:
Die Nachfrage ist viel höher als das Angebot.
Gerade in B- und C-Lagen verzeichnen viele Städte steigende Mieten. Städte wie Leipzig, Dresden oder Hannover haben eine zunehmende Nachfrage nach
Wohnraum, was zu höheren Mieten führt. Für Investoren bedeutet dies, dass sie von stabilen und wachsenden Mieteinnahmen profitieren können.
Fazit: Der optimale Zeitpunkt für Investitionen
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der derzeitige Zeitpunkt für Investitionen in Bestandsimmobilien in B- und C-Lagen in Deutschland äußerst günstig ist. Antizyklisches Investieren, ein stagnierender Neubaumarkt, Preisrückgänge, ein rückläufiges Zinsniveau, steigende Mieten und ein hoher Bedarf
an Wohnungen schaffen ideale Bedingungen für langfristige und rentable Investitionen. Gerade die oft übersehenen B- und C-Lagen bieten erhebliche Potenziale für diejenigen, die bereit sind, abseits der ausgetretenen Pfade zu investieren.
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Stichwort Altersvorsorge: ein Angestellter mit 80.000 € Jahreseinkommen muss ca. 600-900 € monatlich in seine Altersversorgung investieren. Um diesen Aufwand zu reduzieren oder mit diesem Aufwand ggf. deutlich früher in Rente zu gehen, geht es i.d.R. nicht ohne eine Kapitalanlageimmobilie.
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