Christian Althaus, Versicherungsmakler

Über 70% des Vermögens der Deutschen steckt in Immobilien. Nicht ohne Grund ist die Investition in Betongold für viele Menschen die Beste Form der Vermögensanlage.

Neben den Vorteilen des selbstgenutzen Wohneigentums, spricht vieles für eine Investition in vermietete Objekte.

Warum das so ist, wollen wir heute an einem kurzen Rechenbeispiel beleuchten.

Unser Sparer Karl Klever hat 10.000 € zur Verfügung. Er braucht das Geld nicht und möchte dieses 10 Jahre anlegen. Er geht zur Bank und bekommt verschiedene Angebote.

Mit einem Sparbuch würde er bei 0,5% Zinsen nach 10 Jahren 10.511 € also 511 € Vermögenszuwachs haben. Ein risikoorientierter, internationaler Aktienfonds würde Ihm bei optimistischer Rendite und positiven Finanzmarkt- Entwicklungen ca. 4% pro Jahr und 14.820 € bringen. Sein Vermögenszuwachs läge somit bei 4.820 €.

Gehen wir nun davon aus, dass Karl Klever statt den banktypischen Finanzanlagen eine vermietete Wohnung für 100.000 € kauft. Die Wohnung hat 55 Quadratmeter und eine gute Lage in Bergisch Gladbach. Die 10.000 € verwendet er als Eigenkapital und die restlichen 100.000 € werden nach einer unabhängigen Bankenvergleich bei der Faktor Wir

Weitere Informationen

Antwort lesen

Es gibt in Deutschland im Jahr 2017 über 27.772 Bausparverträge. Die meisten Deutschen kennen diesen Vertrag und bei einer Umfrage kam heraus, dass jeder 3. Junge Mensch einen Bausparvertrag für eine Immobilie nutzen möchte. Grundsätzlich werden Bausparverträge nicht nur genutzt um später zu bauen, sondern besonders in der Vergangenheit auch zum Kapitalaufbau. Auch für die vermögenswirksamen Leistungen findet ein Bausparvertrag häufig Anwendung. Umso wichtiger ist die Frage, ob sich eine spätere Bauspar- Finanzierung im direkten Vergleich zu anderen Lösungen wirklich lohnt.

Bevor wir diese Frage beantworten können, müssen wir uns erstmal anschauen, wie ein Bausparvertrag funktioniert.

Es gibt 2 Phasen bei einem Bausparvertrag.
Die Ansparphase und die Zuteilungsphase.

In der Ansparphase werden monatliche Beträge in den Vertrag investiert und man erhält dafür Zinsen. Aktuell liegen die Zinsen im Schnitt bei 0,5%, was deutlich weniger ist als noch vor 5 oder 10 Jahren. Es gibt je nach Einkommenssituation noch eine Arbeitnehmersparzulage. Diese beträgt maximal 470 € im Jahr und wird am Jahresende mit der Steuererklärung beantragt. Ihr Einkommen muss allerdings im Jahr unter 17.900 € Brutto (Single) bzw. 35.800 € Brutto (verheiratete) liegen, um in den Genuss zu kommen. Insgesamt reicht dürftig. Aus diesen Gründen können Bausparverträge als reiner Vermögensaufbau eigentlich nicht mehr empfohlen werden, da die Zinsen nicht einmal die Inflationsrate ausgleichen.



Die Zuteilungsphase (Darlehensphase) wird relevant, wenn mindestens 40% der vorherig abgeschlossenen Bausparsumme im Vertrag angespart ist. Dann hat der Bausparer die Möglichkeit, für die restlichen 60% einen „zinsgünstigen“ Kredit zu erhalten. Der von Banken und Beratern immer wieder empfohlene “Vorteil” liegt darin, dass die Zinskosten nach der Zuteilung von Anfang an schon feststehen.

Aber lohnt sich eine spätere Finanzierung mit einem Bausparvertrag?

Bei unserer Musterrechnung haben wir einmal eine Finanzierung von 300.000 € angenommen und vergleichen die Auswirkungen eines Bauspardarlehen mit einem Annuitätendarlehen.

Die Bausparsumme im Vergleich beträgt ebenfalls 300.000 €.

Darlehen mit Bausparvertrag

Es erfolgt 16 Jahre und 6 Monate die Ansparung des Bausparvertrages mit 600 € mtl. Raten.
Insgesamt werden somit 116.400 € in den Bausparvertrag eingezahlt. Die Guthabenszinsen betragen über die Zeit gerade einmal 872,26 €.
Nach Abzug der Kosten (5.030€) steht nach den 16 Jahren und 6 Monaten insgesamt 112.242 € als Bausparsumme zur Verfügung.

Da die 300.000 € zum Anfang durch die Bank oder Bausparkasse für den direkten Hauskauf bereitgestellt werden, zahlen Sie auch Zinskosten.
Diese betragen 597,50 mtl. bei einem Zinssatz 2,88% (reine Zinskosten über 16 Jahre und 6 Monate: 118.026,17 €)

Somit beträgt die monatliche Rate 1.197,50 €
(600 € Ansparrate Bausparvertrag plus 597,50 € Zinsrate für das reine Zinsdarlehen).

Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine monatlich eine Rate (Annuität genannt), bestehend aus Zinsen und Tilgung (Rückzahlung). Da Sie jeden Monat immer mehr zurückzahlen und das Darlehen kleiner wird, sinken Monat für Monat die Restschuld des Darlehens und Ihre Tilgung steigt an.



Gehen wir nun einmal davon aus, dass die gleiche Rate in Höhe von 1.197,50 € mtl. in ein Annuitätendarlehen investiert wird.

Bei der Rate von 1.197,50 € mtl. kann die Tilgung 2,79 % und der Zins 2% betragen.
Über den Vergleichszeitraum wurden somit 157.674 € getilgt und die Zinskosten über die Laufzeit betrugen lediglich 72.245 €. Nach 16 Jahren beträgt die Restschuld 142.325,53 €.

Nach 16 Jahren sind die Zins – Mehrkosten bei den Bausparzinsen also bereits 45.781 € höher. (118.026,17 € Bauspardarlehen zu 72.245 € Annuitätendarlehen).

Auf den ersten Blick also ein schlechtes Ergebnis für den Bausparer.

Aber der Bausparvertrag verspricht ja Zinssicherheit. Hier kann nun mit einem Zins von 2,59% gerechnet werden. Der Bausparvertrag wird nun ebenfalls in ein Annuitätendarlehen umgewandelt. Die monatlichen Zins- und Tilgungskosten (Annuität) betragen nun bei unserem Beispiel 1.150 € mtl. Die zu tilgende Restschuld bei dem Bausparvertrag beträgt 187.757 €.

Nach weiteren 16 Jahren ist das Bauspar- Darlehen abgezahlt.
Insgesamt betrug die Laufzeit des Kredites 32 Jahre und die gesamten Zinskosten des Bausparvertrages über die komplette Laufzeit 156.747 €.

Aber wie schneidet das Annuitätendarlehen im Vergleich ab:

Unterstellen wir nur einmal das Szenario, dass die Kredit – Zinsen deutlich – auf 4 % pro Jahr -gestiegen sind und wir somit bei dem Annuitätendarlehen eine teurere Anschlussfinanzierung benötigen als bei dem ursprünglichen Abschluss des Vertrages.

Finanziert werden jetzt aber lediglich nur noch 142.325,33 €.

Die Tilgung beträgt 5,69 % und der Zins 4 % bei einer Vergleichs – Rate von 1.150 €.
Das Darlehen ist dann nach 13 Jahren abgezahlt. Die gesamten Zinskosten über die komplette Laufzeit (29 Jahre) betrugen insgesamt 113.745 €.

Fazit:

Im dem Verglich ist bei dem Annuitätendarlehen das Darlehen 3 Jahre früher zurückgezahlt. Trotz eines Negativ- Szenarios und eines Kredit – Zinsanstiegs von 4 % nach den 16 Jahren “Zinsbindung” und der Zinssicherheit die der Bausparvertrag verspricht, waren die Zinskosten des Bausparvertages dennoch um 43.002 € höher als bei dem klassischen Annuitätendarlehen.

Erst ab einem Zinsanstieg von 7% nach den 16 Jahren bei dem Annuitätendarlehen wären die Zinskosten bei beiden Varianten nahezu gleich. Dies ist aber aus unserer Sicht eher als unrealistisch zu betrachten. Blieben die Zinsen weiter auf so niedrigem Niveau, fällt der Unterschied noch höher aus.

Auch unter Berücksichtigung der Arbeitnehmersparzulage (470 € x 32 Jahre Laufzeit) würde der Zinsunterschied immer noch 27.962 € betragen.

Der Bausparvertrag ist somit aus unserer Sicht für eine Finanzierung nicht die erste Wahl.

Gerade bei Finanzierungen die über den Kaufpreis hinaus gehen, werden diese sehr gern von den Banken angeboten. Hier muss jeder selbst entscheiden, wie wichtig ein Kauf zu dem Zeitpunkt ist. Wir empfehlen immer, wenigstens die Kaufnebenkosten anzusparen bevor und diese in die Finanzierung mit einzubringen.

Hat Ihnen dieser Bericht gefallen? Dann tragen Sie sich in unseren Newsletter ein und erhalten Sie die neuesten Berichte und besten Informationen regelmäßig und kostenlos per E-Mail.

Weitere Informationen

Antwort lesen

Neben klassischen Kapitalanlage – Immobilien gibt es auch Denkmalschutz – Immobilien. Eine Investition bietet gute steuerliche Vorteile und kann sich richtig lohnen. Wichtig ist aber, dass man einige Dinge beachtet, damit das Investment kein Reinfall wird.

Meist werden alte Immobilien saniert und hochwertig umgebaut, um somit die Kulturgüter unserer Zeit dauerhaft zu sichern. Üblicherweise sind es alte Kasernen, Schlösser, Burgen, Gutshöfe oder sehr alte Mehrfamilienhäuser in exponierter Lage.

Es hat sicher seinen Reiz in einer Denkmalimmobilie zu leben. Meterhohe Decken, detailgetreue Stuckarbeiten und individuell gestaltete Räume.

Nicht nur Eigennutzer profitieren von diesem besonderen Flair, auch Kapitalanleger die Ihre Altersvorsorge unter anderem mit Immobilien aufbauen wollen. Diese Art der Immobilien bietet eine hohe steuerliche Absetzbarkeit.

Zum besseren Verständnis haben wir einmal ein Rechen-Beispiel erstellt.

(Vorab sei gesagt, dass es sich hier um einen Musterfall handelt. Ob diese Art der Förderung auf Sie zutrifft, muss individuell mit Ihrem Steuerberater besprochen werden.)

Carl Clever kauft eine Denkmalschutzimmobilie (Wohnung) und zahlt dafür 340.000 €.

Er investiert die Kaufnebenkosten von 34.000 €

40.000 € entfallen auf den anteiligen Gebäudewert, den Herr Clever mit 2,5 % abschreiben kann. 300.000 € entfallen auf die Sanierungskosten, die er mit einem erhöhten Denkmal-Afa-Satz von 9% abschreiben kann. Außerdem kann er die Zinsen für sein Darlehen geltend machen.

Er möchte im Anschluss die Wohnung für 1.200 € Kaltmiete vermieten.

Die (vereinfachte) Steuer- Rechnung sieht wie folgt aus:

Zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt): 60.000 €
hinzu kommen die Mieteinnahmen: 12.000 €
abzgl. Denkmal- Afa- (9% von 300.000 €) 27.000 €
abzgl. Afa (2,5% von 40.000 €) : 1.000 €
abzgl. Zinsen ( circa): 7.200 €
neues, zu versteuerndes Einkommen: 36.800 €

Herr Clever reduziert sein versteuerndes Einkommen in den ersten Jahr. Bei einer unterstellten Steuerlast von 30% senkt er diese von 18.000 € auf 11.040 € im Jahr.

Er kann nun die Differenz von 6.960 € im Jahr in die Tilgung des Darlehens investieren, statt dem Finanzamt zu zahlen.

Die Finanzierung

Herr Clever finanziert die Wohnung. Er bringt 35.000 € Eigenkapital für die Kaufnebenkosten mit (Bauzeitzinsen, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren) und nimmt bei der Bank einen Kredit von 300.000 € auf.

Bei 10 Jahren Zinsbindung, 2% Zins und 2,5% Tilgung kostet Ihn das Darlehen 1.125 € im Monat.

Hinzu kommen noch 200 € nicht umlagefähige Nebenkosten für den Hausverwalter und sonstige Nebenkosten wie z.B. eine Mietnomadenversicherung. Dadurch hat er nichts mit der direkten Verwaltung und dem direkten Vermieter zu tun und hat keine Angst vor etwaigen Mietausfällen.

monatliche Rate an die Bank: 1.125 €
200 € Nebenkosten
abzgl. 1.000 € Miete
abzgl. 580 € Steuererstattung (monatlich umgerechnet)
Überschuss: 255 € im Monat

Nach acht Jahren wird die Afa auf 7% reduziert bis zum 13. Jahr und der Überschuss beträgt somit nur 150 € im Monat.

Welche Optionen hat man nach 10 Jahren Zinsbindung?

Verkauf

Bei einer Wertsteigerung von 1% würde nach 10 Jahren der Wert der Wohnung auf 386.618 € ansteigen. Das Darlehen würde noch 217.877 € betragen. Bei einem steuerfreien Verkauf der Immobilie würde somit 168.741 € Gewinn entstehen. Die Eigenkapitalrendite beträgt somit über 10 Jahre 6,1% und die Nettorendite 3% pro Jahr.

Weitere Vermietung und Anschlussfinanzierung

Die andere Alternative wäre die Weiterfinanzierung. Hier würden auch bei einem Zinsanstieg von pessimistischen 3% Zins und 2,5% Tilgung die Rate 998 € im Monat betragen. Bei einer Mietsteigerung von 0,5% pro Jahr würde Herr Clever 1.170 € einnehmen. Nach weiteren 20 Jahren ist die Immobilie abgezahlt und er nimmt die Mieteinnahme als zusätzliche Rente ein.

Worauf Sie unbedingt achten müssen

Maßgeblich für Ihr Investment ist die Lage und der Standort. Machen Sie sich frei von dem Gedanken, dass die Immobilie in Ihrer Nähe sein muss. Gibt es wirklich lohnenswerte Denkmalimmobilien in Ihrem Ort? Die Denkmalobjekte müssen vorhanden und umsetzbar sein und der Standort muss Entwicklungspotential haben. Leipzig und Berlin sind sicher als stark wachsenden Städte eine bessere Alternative, als Kirchheim unter Teck oder Heidenheim.
Der Kaufpreis muss angemessen sein. Viele Immobilien sind mittlerweile zu teuer und das Investment lohnt sich nicht, trotz Steuervorteile.
Der Bauträger muss eine Fertigstellungsgarantie geben. Es gibt eine Handvoll guter Bauträger, die eine Fertigstellungs- und ggf. Rückabwicklungsgarantie aussprechen. Damit gehen Sie sicher, dass Ihr Vorhaben fertiggestellt wird.
Die spätere Verwaltung muss im Vorfeld geklärt sein. Eine Hausverwaltung kümmert sich idealerweise nach Fertigstellung um die Vermietung und um die Belange der Mieter. So haben Sie mit der Immobilie nur minimalen bzw. gar keinen Aufwand.


Nutzen Sie Profis für dieses Thema

Wichtig ist, dass die Immobilie funktioniert und die Lage stimmt, der Ankaufsprozess durchdacht ist, der Preis fair, die Sanierung fachkundig und die spätere Verwaltung professionell. Hier sollte Sie während des kompletten Prozesses ein Profi unterstützen.

Es gibt viele Berater die sich auf den Bereich spezialisiert haben, die Masse arbeitet aber nicht so, wie es sein soll. Die Kunden kaufen das Objekt meist vom Prospekt, ohne es einmal gesehen zu haben und kümmern sich im Anschluss selbst um alles.

Das entspricht nicht unserer Philosophie einer ganzheitlichen und langfristigen Betreuung. Zugegebenermaßen haben wir fast 3 Jahre lang gesucht, um Profis für diesen Bereich zu finden. Wir freuen uns das das Team Von Erdmann ICM – Bettina Heidrowski und Tobias Erdmann den Umgang mit Ihnen Kunden genau so leben wie WIR und uns in diesem Bereich unterstützen.

Fazit: Eine Investition in Denkmalschutzimmobilien kann ein echtes Steuersparmodell mit einer tollen und besonderen Immobilie sein und eine gute Ergänzung zur Altersvorsorge oder zum Vermögensaufbau.



Wenn Sie sich mit dem Thema Denkmalschutz- Immobilie als Kapitalanlage beschäftigen möchten, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

Hat Ihnen dieser Bericht gefallen? Dann tragen Sie sich in unseren Newsletter ein und erhalten Sie die neuesten Berichte und besten Informationen regelmäßig und kostenlos per E-Mail.

Weitere Informationen

Antwort lesen

Diese Woche schauen wir uns einmal an, wie Rentner im Alter krankenversichert sind. Im Alter spielt die Krankenversicherung der Rentner eine wichtige Rolle.

Genau genommen ist die Krankenversicherung der Rentner aber keine eigenständige Krankenkasse, vielmehr handelt es sich um einen Status den man erwirbt. KVdR-Versicherte sind Rentner, die in der gesetzlichen Krankenkasse pflichtversichert sind.

Das Rentenalter und der Krankenversicherungsstatus

Für die Krankenversicherung im Rentenalter gibt es drei Optionen:

Die private Krankenversicherung.
Die freiwillig gesetzliche Krankenversicherung für Rentner.
Die Pflichtversicherung für Rentner in der gesetzlichen Krankenversicherung.
Die Krankenversicherungsbeiträge in der Krankenversicherung für Rentner sind in aller Regel günstiger als die Beiträge für eine freiwillige gesetzliche Krankenversicherung.

Wem ein Eintritt in die KVdR nicht gelingt, muss alle Einkünfte aus privaten Rentenversicherungen, Zinsen, Mieteinnahmen anteilig in die Krankenversicherung abführen. Dies ist bei der KVdR nicht der Fall.

Die KVdR ist keine eigenständige Krankenkasse

Die Krankenversicherung für Rentner ist ein Status, aber keine eigenständige Krankenkasse. Als pflichtversichert in der KVdR gilt ein Rentner, wer gesetzlich versichert war und die gesetzliche Rente bekommt. Dieser Rentner zahlt nur die Krankenkassenbeiträge bezogen auf die gesetzliche Rente und ggf. auf ein Arbeitseinkommen, sowie auf Versorgungsbezüge, wie Pensionen, Zahlungen von Versorgungswerken und Betriebsrenten. Private Einkünfte bleiben denn beitragsfrei. Ein Wechsel der gesetzlichen Krankenkasse ist in diesem Zusammenhang auch für Rentner möglich.

Die Vorversicherungszeit

Ob ein Rentner über die KVdR versichert sein darf, wird über die Vorversicherungszeit geregelt. Wer zu mindestens 90% in der zweiten Hälfte des Erwerbslebens gesetzlich versichert war, kann über die Krankenversicherung der Rentner versichert werden. Dies wird im § 5 Abs. 1.11 des fünften Sozialgesetzbuchs geregelt. In diesem Zusammenhang wird der Beginn der ersten Erwerbstätigkeit, was auch der Beginn der Berufsausbildung oder die Aufnahme einer selbständigen Tätigkeit sein kann, bis zum Beginn der gesetzlichen Rente als Zeitraum des Erwerbslebens gerechnet. Bei Rentnern, die überhaupt nicht berufstätig waren, liegt dieser Beginn beim Termin der Heirat oder des 18. Geburtstags.

Wer also im Alter von 25 Jahren sein Erwerbsleben als gesetzlich krankenversicherter Angestellter beginnt, ab dem 30 Lebensjahr eine selbständige Tätigkeit aufnimmt und sich privat versichert und im Alter von 47 wieder in ein Angestelltenverhältnis zurückkehrt und wieder gesetzlich versichert ist, kann mit einem Eintritt in die Rente mit 65 über die KVdR versichert werden. Warum ist dies der Fall? Der Rentner in diesem Beispiel war 40 Jahre lang erwerbstätig. Damit begann seine zweite Hälfte des Erwerbslebens mit 45. In dieser zweiten Hälfte war er 18 Jahre lang gesetzlich versichert. Das entspricht 90% dieses Zeitraums. Eine Pflichtversicherung über die KVdR ist also möglich.



Anrechnung von Kindern

Mit jedem Kind erhöht sich die Vorversicherungszeit um drei Jahre. Und dies erfolgt unabhängig davon, auf welche Weise der Ehe- bzw. Lebenspartner versichert ist. Dies ist seit 2017 im § 5 Abs. 2 des fünften Sozialgesetzbuchs geregelt. Auch Pflegekinder, Stiefkinder und Adoptivkinder fallen unter diese Regelung. Diese Zeiten werden immer der zweiten Hälfte des Erwerbslebens angerechnet, unabhängig davon, ob die Geburt des Kindes in der ersten Erwerbshälfte lag. Vor allem Frauen von Richtern, Selbständigen und Beamten sollen von dieser Regelung profitieren. Denn die Erziehung der Kinder führt nicht selten zu Zeiten, in denen keine gesetzliche Krankenversicherung besteht und damit zu einem Ausfall der Vorversicherungszeit.

Altersvorsorge über das Versorgungswerk

Wer als Anwalt, Arzt oder Steuerberater über das Versorgungswerk rentenversichert ist, kann nicht über die KVdR versichert werden. Es muss eine freiwillige Versicherung abgeschlossen werden. Dies wiederum führt dazu, dass alle Einkünfte (auch Miete und Zinsen) für die Versicherung angerechnet werden. Eine Ausnahme gibt es auch für Versicherte über das Versorgungswerk: Wer neben dem Versorgungswerk auch eine gesetzliche Rente bezieht und in der zweiten Hälfte der Erwerbstätigkeit zu 90% gesetzlich krankenversichert war, muss die Krankenversicherung nur auf die Altersrente des Versorgungswerks zahlen.

Zusatzbeiträge

Wie bei gesetzlichen Krankenkassen üblich, müssen auch Rentner ihren Zusatzbeitrag zahlen. Dieser liegt durchschnittlich bei 1,0 Prozent. Auch der Beitrag zur gesetzlichen Pflegeversicherung wird für Rentner fällig. Die gesetzliche Rentenversicherung leistet für beide Beiträge keinen Zuschuss. Die Beitragsmessungsgrenze liegt in beiden Fällen bei 53.100 EUR. Auf Einnahmen oberhalb dieser Grenze werden keine GKV-Beiträge gezahlt.

Wie bemessen sich die Beiträge für die KVdR?

Verschiedene Einkünfte bestimmen die Höhe der Beiträge für die Krankenversicherung der Rentner. Diese Einkünfte bestimmten sich zunächst aus der Summe der Renten. Das ist die Altersrente, aber auch die Witwenrente und ggf. Renten aus dem Ausland werden hier mit einbezogen. Hinzu kommen Betriebsrenten, Versorgungsbezüge, Pensionskassen- und Fonds, Direktversicherungen, Riester-Renten und Zusatzversorgungen. Natürlich ist es dem Rentner freigestellt, weiterhin einer Erwerbstätigkeit nachzugehen. Auch dieses Erwerbseinkommen spielt für den Beitrag der KVdR eine Rolle. Bei einer freiwillig gesetzlichen Versicherung werden auch private Einnahmen, Kapitalerträge, private Renten sowie Miet- und Pachteinkünfte einbezogen. Die Beitragssätze können hier unterschiedliche bemessen werden.

Beispiel:

gesetzliche Rente, 7,3% Beitragssatz

(Versorgungsbezüge & Erwerbseinkommen werden mit dem vollen Satz von 14,6% gewertet. (insofern keine Arbeitgeberförderung besteht).

Bei einer gesetzlichen Rente von 1000 € mtl. wären demnach 73 € mtl. fällig.

Hinzu kommt noch der gesetzliche Pflegeversicherungsbeitrag von 2,55%. (22,25 € mtl.)

Insgesamt beträgt der Beitrag also 95,25 € mtl.

Fazit: Planen Sie frühzeitig!

Wenn Sie über die KVdR versichert sein möchten, sollten Sie dieses Ziel schon zu Beginn der zweiten Hälfte der Erwerbstätigkeit anvisieren. Denn Sie müssen dann in 90% dieser Zeit gesetzlich krankenversichert sein. Dieser Prozentsatz kann natürlich auch erreicht werden, indem der Renteneintritt zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt. Die KVdR ist in aller Regel günstiger als die freiwillige gesetzliche Krankenversicherung für Rentner.

Weitere Informationen

Antwort lesen

Wer eine Immobilie kauft oder baut, erwirbt neben dem Gebäude selbst auch das Grundstück und zahlt den entsprechenden Preis für den Grund und Boden. Anders verhält es sich, wenn das Haus oder der Neubau auf einem Erbbaugrundstück steht. In dem Fall pachten Sie das Grundstück, sind aber kein Eigentümer. Bevor Sie jetzt denken- auf keinen Fall- lesen Sie den Bericht erstmal komplett, denn wer seinen Anspruch nicht runterschrauben möchte, aber einen großen Garten haben will aber keine 700.000 € ausgeben kann, der sollte sich mit dem Thema näher beschäftigen.

Die rechtliche Grundlage

Das Erbbaurecht wurde im Jahre 1919 eingeführt. Der genaue Gesetzestext bezeichnet sich als das „Gesetz über das Erbbaurecht“, abgekürzt als ErbbauRG. Zielsetzung dieses Gesetzes war es, Möglichkeiten zu schaffen, auch Familien mit geringeren Einkommen ein Eigenheim finanzierbar zu machen. Wer Eigentümer einer Immobilie wird, muss nicht notwendigerweise auch Eigentümer eines Grundstücks sein.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Als Erbbaurecht wird ein Anspruch definiert, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Der Erbbaupächter bekommt per Vertrag das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu bauen oder zu besitzen. Das Grundstück verbleibt im Eigentum des Erbbaugebers, der Erbbaunehmer ist aber Eigentümer seiner Immobilie. Der Erbbaugeber erhält regelmäßige Zahlungen für die Nutzung des Grundstücks. Diese Miete wird auch als „Reallast“ bezeichnet.

Die Zahlung des Erbbauzinses

Für die Nutzung des Grundstückes wird in der Regel ein Erbbauzins vereinbart. Für die Höhe dieser Leistungen gibt es keine gesetzliche Regelung. Dies wird zwischen Verpächter und Pächter individuell vereinbart. Üblich sind drei bis fünf Prozent des Grundstückwerts. Die Zahlung der Last muss nicht zwingend monetär geleistet werden. Es ist möglich, vertraglich zu vereinbaren, dass die Höhe der Erbpacht im Verlauf der Vertragsdauer angepasst werden kann. Auf diese Weise kann der Grundstückseigentümer den Erbbauzins auch den Veränderungen des Werts des Grundstücks anpassen.

Wer kann sein Bauland verpachten?

Wer im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen ist, darf dieses Grundstück auch verpachten. Dies ist rechtlich die einzige Voraussetzung, um zum Erbbaugeber zu werden. Erbbaugeber können auch juristische Personen sein. So sind es oft auch Kommunen, Stiftungen oder Kirchen, die ein Grundstück verpachten. Auch öffentliche Einrichtungen oder Unternehmen fungieren als Erbbaugeber. Die Kirche als Verpächter versteht sich auch unter dem Aspekt zur Unterstützung finanziell schwacher Familien beim Immobilienerwerb. Hierbei spielt das Erwirtschaften eines Gewinns nicht die zentrale Rolle.

Die Einrichtung des Erbbaugrundbuchs

Das Erbbaurecht gilt als dingliches Recht. Dies bedeutet, dass der Grundstückseigentümer ein unmittelbares Recht an der Herrschaft des Grundstücks besitzt, das vom Erbbauberechtigten bebaut werden soll oder bereits bebaut worden ist. Hierfür muss ein eigenes Grundbuch eingerichtet werden: Das Erbbaugrundbuch. Die Eintragung im Erbbaugrundbuch ist gemäß der Erbbaurechtsverordnung notariell zu bestätigen.

Was passiert, wenn der Erbbauvertrag endet?

Im Erbbaurechtsvertrag wird eine Laufzeit vereinbart. Endet diese Laufzeit, so erlischt auch das Erbbaurecht. Das auf dem Grundstück des Erbbaugebers errichtete Bauwerk gehört ab diesem Zeitpunkt zum Eigentum des Grundstückbesitzers. Hierfür wird dem Erbbauberechtigten eine vertraglich vereinbarte Entschädigung ausbezahlt. Diese liegt in aller Regel mindestens zwei Drittel des Verkaufswerts der Immobilie. Der Zeitraum der Laufzeit ist frei verhandelbar. Durchschnittlich liegt er allerdings bei 99 Jahren. Auch eine Verlängerung des Zeitraums ist möglich, wenn sich beide Parteien darauf einigen. Im Einvernehmen beider Seiten kann der Erbbaurechtsvertrag auch vorzeitig aufgehoben werden. Auch eine Vererbung oder Veräußerung des Erbbaurechts ist im Regelfall vorgesehen.

Der Heimfall

Wenn der Erbbauberechtigte seinen Pachtzins nicht mehr zahlen kann oder auf andere Weise gegen die vertraglichen Vereinbarungen verstößt, dann kann der sogenannte Heimfall eintreten. Der Heimfall sieht vor, dass der Grundstückseigentümer den Vertrag dann vorzeitig aufheben kann und sein Grundstück zurückverlangt. Klauseln, die ein Szenario, wie einen dringlichen Eigenbedarf vorsehen, sollten vertraglich ausgeschlossen werden.

Die Vorteile des Erbbaurechts

Wer mit geringem Eigenkapital in eine eigene Immobilie investieren möchte, für den ist das Erbbaurecht eine gute Lösung. Vor allem bei steigenden Immobilien- und Grundstückpreisen, kann dieses Konzept eine sinnvolle Option sein, in den eigenen vier Wänden zu leben. Bei der Erbpacht muss nur in die Immobilie investiert werden und nicht in den Erwerb des Grundstücks. Auch der Zugang zu attraktiven Bauplätzen in kostspieligen Ballungsgebieten wird durch das Erbbaurecht erleichtert. Vor allem in Zeiten, in denen die Hypothekenzinsen höher liegen als die Erbbauzinsen, wird das Erbbaurecht zu einem interessanten Konzept. Für den Erbbaugeber bietet sich die Perspektive, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Zu einem Zeitpunkt, an dem das Grundstück möglicherweise einen höheren Gewinn abwirft.

Die Nachteile des Erbbaurechts

Auch die Nachteile dieses Konzeptes sollen nicht verschwiegen werden. Auf den gesamten Zeitraum der Nutzung des Grundstückes gerechnet, kann der entrichtete Erbbauzins höher liegen als die Zinsen für die gleichwertige Baufinanzierung. Gleichzeitig trägt der Erbbauzins aber nicht zur Vermögensbildung des Erbbaunehmers bei. Sind entsprechende Anpassungszinsen im Vertrag vorgesehen, so kann im Verlauf der Zeit mit steigenden Erbbauzinsen gerechnet werden. Der Verkauf der Immobilie erfolgt meist nur mit Zustimmung des Grundstückbesitzers. Häuser auf einem Erbbaugrundstück erzielen auf dem Immobilienmarkt oft die niedrigeren Preise.

Wann lohnt sich ein Kauf?

Ob sich Kauf lohnt hängt von verschiedenen Faktoren ab.
einen die Restdauer des Erbpachtvertrages und zum anderen der Erbbauzins.

Unterstellen wir einmal folgendes Szenario. Es wird ein freistehendes Haus für 400.000 € angeboten. Das Grundstück ist 1000 QM groß in einer guten Lage. Der Bodenrichtwert liegt bei 300 € pro QM. Die 300.000 € für das Grundstück entfallen. Der Erbbauzins beträgt in unserem Beispiel bei Kauf 900 € und der Vertrag läuft noch 60 Jahre. Insofern Sie den Erbbautvertrag nicht neu auf 99 Jahre verlängern sondern nur in den Vertrag des Alteigentümers eintreten, kann der Erbpachtzins gemäß des Verbraucherpreisindexes nur alle 5 Jahre angepasst werden. Bei beispielhaften 1% pro Jahr, entspricht das einer Anpassung von 900 € auf 945 €. In dem Fall würde der Erbbauzins in 60 Jahren auf 1.635 € ansteigen. Insgesamt hätte man 74.237 € an Erbbauzins gezahlt. Das Haus incl. Grundstücksnutzung hätte somit 474.237 € gekostet. Bei normalen Erwerb des Grundstücks hätte man wahrscheinlich 700.000 € investiert. Die Differenz von 225.763 € hätte man somit gespart.

Liegt der Erbbauzins allerdings bei 1800 € so würden Sie im gleichen Zeitraum bei Steigerungen von 1% pro Jahr gemäß Verbraucherpreisindex nach 60 Jahren Erbpachtzinsen bei 148.475 € liegen. Schwierig ist zu Dem, wenn die Erbbauverträge weniger als 40 Jahre laufen. Hier ist eine Verlängerung abzusehen. Inwieweit die Erbpachtzinsen dann deutlich angehoben werden ist nicht kalkulierbar.

Fazit:

Erbbau kann sich in jedem Fall lohnen. Sie sollten nur im Vorfeld genau prüfen, wie die Rahmenbedingungen des Erbbauvertrages sind. Gern stehen wir Ihnen dabei zur Seite. Hier finden Sie weitere Informationen über unsere Finanzierungsberatung.

Weitere Informationen

Antwort lesen