10. February 2012 von Björn Pommeranz | Allgemein
Die größten Fehler bei der Immobilienfinanzierung
Von Mustafa Behan
Nur knapp die Hälfte der deutschen Haushalte wohnt in den eigenen vier Wänden. Den Traum vom Einfamilienhaus auf dem Lande oder einer Stadtwohnung haben viele Deutsche. Für viele wird dieser Traum jedoch zum Alptraum. Die Immobilie ist gekauft und dann kommt es zu Engpässen bei der Finanzierung. Die Gründe dafür sind vielfältig. Viele Bauherren setzten beispielsweise auf Eigenleistungen, um Ausgaben für teure Handwerker zu sparen. Doch viele überschätzen sich dabei. Ein zweiter, wesentlicher Grund: Eine fehler- oder zumindest lückenhafte Beratung durch einen angeblichen Experten für Immobilienfinanzierung.
Die Tücke mit dem Effektivzins
Die Idee war gut: Eigentlich soll die Angabe des Effektivzins die Angebote von Baufinanzierern vergleichbar machen. Unter Einschluss von Nebenkosten gibt der Effektivzins an, wie teuer ein Darlehen ist. So war es zumindest jahrelang. Seit der Umsetzung einer EU-Richtlinie in Deutschland gilt das so nicht mehr. Bis 2010 wurde der Effektivzins für die Zeit berechnet, für die der fest vereinbarte Zinssatz galt, in der Regel waren das fünf, zehn oder 15 Jahre. Seit der Neuregelung muss der Effektivzins bis zur endgültigen Tilgung des Kredits berechnet werden. Einige Kreditinstitute rechnen nach Ablauf der Zinsbindung nicht mit einer erneuten Zinsbindung, sondern mit variablen Zinsen. Und sind meist günstiger als bei einer Festschreibung. So muss der Immobilienkäufer höhere Zinsen während der Zinsbindung zahlen, als eigentlich der genannte Effektivzins des Angebots ausweist. Nicht alle Berater weisen ihren Kunden auf diese Falle hin.
Der niedrigste Zins ist nicht immer der sicherste
In der aktuelle Niedrigzinsphase kann es nur einen Rat geben: Sichern Sie sich diese Zinsen möglichst lange. Eine Zinsbindung von 15 Jahren oder länger sollte es unbedingt sein. Bei kürzeren Laufzeiten können zwar einige Zehntel Prozentpunkte gespart werden, aber die Unterschiede sind nicht mehr so groß. Zudem gibt eine lange Zinsbindung ein Mehr an Sicherheit.
Hohe Anfangstilgung gleich niedriges Risiko
Viele Berater drängen ihre Kunden, lediglich ein Prozent Tilgung zu vereinbaren. Der Grund liegt auf der Hand. Der Immobilienkredit läuft länger, die Bank verdient mehr Zinsen. Wer sich jedoch für eine höhere anfängliche Tilgung entschließt, spart nicht nur Geld, gleichzeitig minimiert er sein Risiko. Denn sollten nach Ende der Zinsbindung die Zinsen erheblich höher, oder das eigene Einkommen gesunken sein, muss dann ein wesentlicher niedrigerer Betrag verzinst werden. Ein Beispiel: Nach 15 Jahren und einem Prozent Tilgung ist der Darlehensbetrag um gut 20 Prozent geschrumpft, bei drei Prozent Tilgung hingegen um fast 66 Prozent.
Auf Flexibilität setzen
Nicht jeder Berater klärt seine Kunden über die Möglichkeiten auf, möglichst schnell oder möglichst flexibel den Immobilienkredit zurückzahlen zu können. Denn ein schnelles Abschmelzen der Kreditsumme bedeutet weniger Zinsen für den Finanzierer. Künftige Haus- oder Wohnungsbesitzer sollten mit der Bank vereinbaren, dass sie Sondertilgungen in Höhe von mindestens 5 Prozent pro Jahr leisten können. Ebenso sollte vereinbart werden, dass die monatlichen Raten während der Laufzeit verändert werden können. Auf diese Weise führt eine vorübergehende Arbeitslosigkeit nicht gleich in die finanzielle Katastrophe.