Viele kalkulieren Kaufpreis, Miete und Finanzierung sehr genau.
Was oft unterschätzt wird, ist die steuerliche Behandlung der Sanierungskosten.
Und genau hier entscheidet sich, ob Ihr Investment Liquidität bringt oder bindet.
💣 Die 15 % Regel mit massiver Wirkung
Wenn Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ohne Grundstück für Instandsetzung und Modernisierung ausgeben,
gelten diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Das bedeutet 💡
Kein sofortiger steuerlicher Abzug.
Abschreibung nur über die reguläre Gebäude AfA über viele Jahre.
Die Folge 📉
Weniger steuerlicher Effekt im Jetzt.
Weniger Liquidität.
Langsamere Renditeentwicklung.
💡 Der steuerliche Hebel liegt unterhalb der 15 % Grenze
Bleiben Sie innerhalb der drei Jahre unter der 15 % Grenze, können die Kosten in der Regel sofort als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden.
Das bedeutet 💡
Direkte Steuerersparnis im Zahlungsjahr.
Spürbarer Liquiditätseffekt.
Klare Verbesserung des Cashflows.
Gerade für Investoren mit hoher Steuerlast kann das strategisch entscheidend sein.
⚠️ Achtung Standardhebung
Auch unterhalb der 15 % Grenze kann es kritisch werden.
Wenn durch Maßnahmen eine wesentliche Verbesserung des Standards erreicht wird,
können trotzdem Herstellungskosten vorliegen.
Heizung, Sanitär, Elektrik oder Fenster sind typische Bereiche.
📜 Aktuelles BMF Schreiben
Das Bundesministerium der Finanzen hat am 26. Januar 2026 ein neues Schreiben veröffentlicht.
22 Seiten mit klaren Abgrenzungen zwischen
👉 Erhaltungsaufwand
👉 Anschaffungskosten
👉 Herstellungskosten
👉 anschaffungsnahen Herstellungskosten
🧠 Fazit
Die 15 % Regel ist kein Detail am Rand.
Sie ist ein steuerlicher Renditehebel.
Nicht nur was Sie sanieren entscheidet.
Sondern wann und in welchem Umfang.
Wer im Bestand investiert, sollte diese Grenze strategisch einplanen.
